以房養老划算嗎？3分鐘了解以房養老試算實例、條件、優點缺點！

隨著高齡化社會來臨，「以房養老」成為熱門的退休理財選項。透過將自住房產抵押給銀行，長者不必賣房或搬遷，即可每月領取生活金，提升資金彈性與生活保障。

本文將解析以房養老條件、優缺點與試算實例，幫助你評估是否適合自己的退休規劃。

以房養老是什麼？

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgage），是一種專為年長者設計的資金運用方式。

簡單來說就是由年長者將自有住宅設定抵押給銀行或金融機構，不需每月還本，銀行則按月提供固定金額作為生活費，協助長者維持退休後的基本開銷與生活品質。

與一般房貸不同，逆向抵押貸款的借款人不需要在貸款期間內償還本金與利息，而是由金融機構從每月撥款中預先扣除當期利息，每月利息內扣金額不會超過撥款的三分之一，超出的部分將記入債務帳上，未來連同本金一併清償。

當借款人過世或貸款期限到期，若其法定繼承人不願繼承這筆債務，金融機構便可依法拍賣該房產，藉此償還本金與利息，若拍賣所得高於債務金額，剩餘部分則會歸還給繼承人；反之若金額不足，也不會由繼承人補差額，保障借款家庭的風險承擔有限。

總體而言，以房養老是一種將不動產資產轉換為退休現金流的方式，讓年長者在不必搬離熟悉居所的情況下，安穩享有退休生活。

以房養老 vs 房屋貸款差別為何？

	以房養老	一般房屋貸款
年齡限制	通常需年滿60歲以上，且房屋為自有住宅	無特定年齡限制，一般成人即可申請
貸款年限	最長可達30年，依借款人年齡與條件而定（通常「年齡＋貸款年限 ≥ 90~95歲」）	最長可貸40年，依銀行規定與借款人年齡而異
貸款成數	最高約可貸70%房屋價值	一般可貸最高80%，首購可至90%（視情況）
撥款方式	按月撥款給借款人當作生活費使用	一次撥款給借款人
還款方式	借款人每月不須還本，利息由銀行內扣或掛帳，身故或期限屆滿後再清償	借款人需按月償還本金與利息
貸款餘額	隨時間累積而增加（利息與本金掛帳）	隨償還進度逐年減少
是否需要還款	生前不需償還，由房產清償貸款餘額	必須按期還款，否則會影響信用或遭法拍
適用對象	有房產、退休後無穩定收入的長者	有購屋或資金需求，具還款能力的借款人

以房養老條件有哪些？

• 年齡限制：申請人須為本國國民，且年滿60歲以上，並具完全行為能力，這項規定是為了確保該貸款制度專門協助高齡者安穩退休。
• 房屋所有權人：申請人需名下擁有可設定抵押的不動產，且該房產需為本人所有，不接受共有持分或贈與、繼承糾紛未解決者，多數銀行會要求房屋座落於都市計畫區，並具有一定殘值。
• 信用條件良好：雖然以房養老不像一般貸款需要固定收入來源，但銀行仍會審查申請人的信用紀錄與債務狀況，降低貸後風險。
• 房屋使用限制：在貸款期間內，申請人仍可繼續居住於該房屋中，但不得將房屋出售、轉讓、出租或增設他項抵押權。

以房養老屋齡限制幾年內？

屋齡限制的計算方式：

屋齡 + 貸款年限 ≤ 100年 是常見的審核標準。

舉例來說，若房屋屋齡為40年，銀行最多僅提供60年期減去屋齡的貸款年限，也就是最多可貸60年–40年 = 20年。

為什麼要限制屋齡與貸款年限總和？

這項限制主要是為了控制風險，因為銀行會將該房屋作為貸款抵押品：

▲屋齡越高，房屋價值越容易貶損

高齡房屋在市場上的處分價值有限，若借款人過世或契約終止時銀行需處分房屋，可能難以回收貸出資金。

▲避免貸款期間超過房屋的耐用年限

房屋老舊容易發生安全問題，例如結構老化、漏水、違建等，也會影響銀行的抵押風險與拍賣回收金額。

▲保障申請人居住安全

畢竟以房養老的核心精神是「讓長者安居退休」，若居住環境不安全，將與制度設計理念背道而馳。

以房養老不划算？以房養老缺點優點一次看

【以房養老的優點】

不需賣房也能領錢使用，保障居住權

以房養老最大的好處之一，就是可以在不出售名下不動產的前提下，變現資產價值，借款人仍保有房屋的所有權與居住權，繼續住在原本熟悉的環境中，不用擔心年紀大了還要搬家，生活品質不會因貸款而受到影響，心理上也較有安全感。

每月定期撥款，有助於養成穩定的退休財務規劃

銀行會依申貸條件核定貸款額度，並按月撥款至借款人帳戶，這種方式不像一次性領款容易快速花光，有助於借款人養成規律使用資金的習慣，也讓生活開銷更有保障，特別適合長期無固定收入的退休族群。

年紀愈大、可貸金額愈高，貸款設計更符合長者需求

以房養老的核貸條件與年齡密切相關，年紀越高者，因預期貸款年限較短，銀行願意給予的成數也會提高，對於高齡者而言，更容易取得足夠的資金作為退休金補充，讓房屋成為穩定的資金來源。

利息內扣機制，減少每月現金支出壓力

這種貸款形式採「利息內扣」方式處理，也就是每月所應支付的利息，會從銀行撥給借款人的金額中扣除一部分，不需要額外繳錢，讓借款人能夠實際收到現金流。

【以房養老的缺點】

無法一次取得大筆資金，資金用途受限

由於銀行考量風險管理，以房養老通常採按月撥款方式，不提供一次性的大額貸款，對需要一筆大筆資金處理醫療、債務或其他緊急開支的民眾來說會感到資金不足，靈活性較低。

可能影響家人繼承計畫，產生家庭爭議

申請以房養老後，若借款人往生且無人承接債務，銀行可依法拍賣房屋以償還本金與利息，讓原本預期繼承該房產的家屬無法取得不動產，若事前未與子女溝通好，會產生家庭矛盾與不必要的誤解或爭執。

申貸年齡門檻高，非所有人都適用

以房養老主要是設計給高齡者使用，一般需年滿60歲以上，且為本國國民，擁有完全行為能力，且房屋須登記在借款人名下，信用紀錄良好，代表年紀較輕者、名下無產或曾有信用瑕疵者將不具備申貸資格。

房屋條件限制多，老舊或偏遠房產難以核貸

銀行在評估貸款時會考量屋齡、地段、建築結構、未來市場變現能力等因素，如果房屋屋齡太高、結構老舊或位處偏遠、需求低的地段，即使申請人年齡符合，仍可能無法順利核貸或只能取得低額貸款。

以房養老試算實例

在了解各家銀行的以房養老貸款方案之前，許多人往往會有一個疑問：究竟以房養老拿錢來當退休金，和直接把錢拿去投資或存銀行相比，哪一種方式比較划算？想要真實了解這點，不妨先從一個具體的案例開始試算。

以房養老貸款的每月撥款中，銀行會先扣除當期利息。利息是根據尚未還款的本金計算，因此隨著時間推移，貸款本金逐漸增加，利息自然也會增加；但多數銀行會有「利息扣除上限」，通常設定為每期撥款金額的約1/3，當利息超過這個上限，多出的利息會被「掛帳」，不會從當月撥款中扣除，而是累積起來，待合約結束時再一併結清。

【以房養老案例假設】

我們以一棟市價 1500萬元 的房子為例，假設銀行願意核貸 7成，也就是可貸 1050萬元，貸款期限設定為 30年（360期），年利率假設為 2.1%。

根據這些條件，銀行會每月撥付約 33,250元 給申請人作為退休生活費，每月可扣除的利息上限是撥款的1/3，約 11,083元。

【具體試算過程】

第1期： 33,250元（全額領取，無扣息）

第2期： 33,250元 – 約60元利息=33,190元

第3期： 33,250元 – 約120元利息=33,130元

約第150期左右： 利息接近扣息上限，實領約22,167元

第151期～第360期： 每月實領固定約22,167元（利息扣除達上限）

從第151期到貸款結束的第360期，利息維持在扣息上限，因此每月固定可領 約22,167元。

【掛帳利息累積說明】

超過每月扣息上限的利息部分，並不會馬上從撥款中扣除，而是累積為掛帳利息。以此案例來看，30年貸款期滿後，掛帳利息累積約 75萬元。

【總結與建議】

這個案例顯示，一棟1500萬元的房子，透過以房養老貸款方式，貸款30年期間，前期可拿到接近3萬元的月生活費，隨後實領金額逐漸下降，但仍能維持約2.2萬元的穩定現金流。這對於退休資金不足，急需穩定生活費的人來說，的確是一個不錯的選擇。

可申請以房養老銀行有哪些？

	利率	可貸成數	貸款年限	年齡限制
兆豐銀行以房養老貸款－歡喜樂活	2.488% 起	最高 70%	最長 30 年	60 歲以上
彰化銀行老來伴以房養老貸款	2.56% 起	最高 2,000 萬	最長 30 年	60 歲以上
土地銀行樂活養老貸款	2.73% 起	最高 70%	最長 30 年	63 歲以上
玉山銀行以房養老貸款	2.80% 起	最高 60%	最長 30 年	60 歲  以上
第一銀行以房養老安心貸	2.55% 起	無	無	60 歲  以上
中國信託以房養老貸款	2.79% 起	最高 70%	最長 30 年	60 歲  以上
台灣銀行樂活人生安心貸	2.285% 起	最高 70%	最長 30 年	59 歲以上

以房養老一次領可以嗎？

目前以房養老的方式多以每月分期撥款為主，並不提供一次領取全部款項的選擇，主要是因為銀行需要透過分期撥款來控制風險，確保借款人能持續符合合約條件，同時也能提供穩定的生活資金來源。

如果一次拿到全部款項，資金容易快速耗盡，反而無法達到穩定養老的目的。此外，以房養老的利息計算是根據本金逐步增加而累積，分期撥款的方式能讓利息與本金變動更為透明可控，再加上目前市場需求及法規限制，也讓一次領款的方式尚未普遍存在，因此目前多數銀行仍維持分期撥款模式。

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