二胎房貸是什麼？ 房屋二胎貸款額度利息試算、條件流程
風險一次看
二胎貸款是什麼？二胎貸款是指在已有第一順位房貸的情況下，再利用房屋殘值，向銀行或民間機構申請第二順位房屋貸款。
常見用途包含資金周轉、債務整合、短期現金需求，其利率、額度與審核條件，會依申請管道不同而有明顯差異。
二胎貸款適合誰申請？
二胎貸款適用對象
- 有房產但資金吃緊的人：名下有房貸但急需周轉者，可用房屋殘值辦理房屋二胎貸款取得現金。
- 信用評分較差者：有信用瑕疵或聯徵紀錄不佳，難辦信貸，可考慮免查聯徵的民間二胎。
- 自營業者或攤商：無固定薪轉但收入穩定，也能以名下房屋辦理資金周轉。
- 想要彈性還款的人：不想綁約或只想短期借款，二胎貸款提供彈性繳息選擇。
- 年齡較高的長輩：長輩名下有房產也能申貸，解決醫療或退休金的資金需求。
二胎貸款好嗎？
二胎貸款好嗎？二胎房貸的優缺點說明如下：
二胎房貸優點
- 貸款年限長：相對於信貸來說，二胎房貸的申貸年限較長。
- 利率低：因為有房屋當抵押品，一般房貸利率都會比其他貸款方案低。
- 申辦速度快：核貸速度比信貸更快，條件也較為寬鬆。
- 額度高：因有房子當作抵押品，只要房屋還有殘值，就可申貸且額度較高。
- 過件率高：因為有房子作為擔保品，與信貸相比，過件率高很多。
二胎房貸缺點
- 還款期限比一胎房貸短：首次房貸或是購屋房貸，一般有20年、30年的還款期限，但二胎房貸最長大約15年左右。
- 沒有寬限期：二胎房貸不像購屋貸款或一胎房貸可以有寬限期，因此必須謹慎評估自己的還款能力申請，否則會造成經濟上的壓力及負擔。
- 需重新審核：二胎房貸是向其他貸款機構申辦，因此必須重新審核條件，如果選擇銀行申辦，房貸二胎銀行申請條件必須調閱聯徵資料。
民間二胎貸款v.s.銀行二胎貸款
二胎貸款會根據不同管道而有不同的條件，以下提供民間貸款、融資公司與銀行二胎借款詳細申辦內容比較：
| 項目 | 台新貸款（民間） | 融資公司 | 銀行 |
|---|---|---|---|
| 申辦條件 | 寬鬆：信用瑕疵、無薪轉證明皆可辦理 | 中等：需薪轉或財力證明 | 嚴格：需信用良好、有薪轉與財力證明 |
| 貸款額度 | 無上限，依房屋殘值與借款人條件核貸 | 一般上限300萬 | 一般上限200萬 |
| 利率 | 月利率0.88% 起 | 年利率約7% ~ 14% | 年利率約2% ~ 6% |
| 撥款速度 | 快速：1~3天 | 中等：4~7天 | 較慢：7~14天 |
| 還款期限 | 不綁約，隨借隨還 | 一般7~10年 | 一般7~15年 |
| 還款方式 | 本利攤還或只繳利息 | 本利攤還 | 本利攤還 |
| 額外費用 | 諮詢費、代辦費、手續費、行政規費等 | 代辦費、手續費、行政規費等 | 開辦費、帳務管理費、手續費等 |
| 過件率 | 高 | 中等 | 低 |
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房屋二胎貸款額度估價依據為何？
房子二胎可以貸多少呢？如何估算房屋二胎貸款的額度？房屋二胎貸款額度的估價，以下列幾項因素為依據：
- 房屋物件的市場價值
- 前順位的借款金額，一般前次借款金額愈高，二胎的借款金額就會愈低
- 該房屋是否有查封、訴訟、禁止移轉等項目
- 當期的土地增值稅
- 是否有欠稅問題，其他該繳的國家稅金，例如房屋稅、地價稅是否如實繳納
二胎貸款額度大致的試算公式：
房價估價×貸款成數-前次借款金額-稅金=可借的金額
二胎房貸額度試算
案例說明：李先生於108年購買一間1000萬的房屋，向銀行貸款800元，在111年後，房價上漲為1100萬元，3年內已還款300萬元，所欠餘額還有500 但此時需要一筆周轉金，希望能獲得貸款400萬元。李先生向民間及銀行貸款額度，分別做以下的試算...民間二胎房貸額度試算
- 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬
- 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸剩餘本金=990萬-500萬=490萬
李先生如果選擇向民間管道申辦二胎房貸，最高可貸到490萬的額度。銀行二胎房貸額度試算
- 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬
李先生第一次申辦的銀行房貸800元，設定金額為960萬(房貸金額1.2倍)，
- 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸設定金額=990萬-960萬= 30萬
如果李先生選擇再向銀行申辦二胎房貸，則最高可貸30萬元。
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二胎利率是多少？影響二胎房貸利率試算結果因素為何？
基本上，在不同管道申辦二胎借款，利率都略有不同。說明如下：
- 銀行二胎：年利率大約介於4%~16%之間。
- 二胎：月利率大約介於1%~3%之間。
- 當鋪二胎：月利率大約介於2%~2.5%之間。
- 民間融資二胎：大約介於7%~16%之間。
影響二胎房貸利率試算的5大因素
- 房屋條件：房屋的地段好、屋況、坐落地段等條件愈好，利率愈低。
- 房屋殘值：房屋前次貸款後的殘值空間。
- 貸款繳費紀錄：前次房貸的繳款是否正常、有無遲繳或欠繳紀錄等。
- 收入及財力狀況：借款人的薪資收入及財力，代表其還款能力，也會影響貸款利率的高低。
- 借款人的信用評分：一般來說，借款人的信用評分，是貸款審核的評估重點之一，信用條件愈好，較有機會獲得優惠利率。
二胎貸款還款方式有哪些？
二胎貸款常見的還款方式，共有一次清償、定期還款、本利加總分期、本利攤還等4種，以下分別說明：一次清償一次全部付清所有貸款。
- 例如：借款1萬元，月利率2%，借了一個月就要一次清償。
- 還款金額為：本金1萬元+利息200元=10200元。
定期還款採定期的彈性還款方式，有多少還多少，已還部分不再計息；此方式也可每月只繳利息，還款壓力較小。
- 例如：借款1萬元，月利率2%，如果第一個月還款5000元，第二個月再付5000元，結清所有貸款，則利息全部為第一個月200元+第二個月100元=300元。
- 全部還款金額為：本金1萬元+利息300元=10300元。
本利加總分期已預設一定時間內將貸款清償完畢，將利息加總後分期攤還。
- 例如：借款1萬元，月利率2%，預計借款三個月，則利息共600元，本金一萬，平均每月需要還款大約3533元。
本利攤還將本金和利息一起平均在貸款期間償還，每期償還的金額都一樣，一般是貸款年限較長的方案，才會使用本利攤還的方式還款。例如網路上的房貸、車貸試算等，但民間二胎是屬於資金靈活運用、短期週轉，通常不太會使用這種方式。
二胎借款流程怎麼進行？所需文件有哪些？
辦理房屋二胎借款，需要準備以下文件：
- 建物所有權狀（正本）
- 土地所有權狀（正本）
- 房屋所有權人身份證（影本一份）
- 房屋所有權人印鑑證明（一份，有效期限3個月內）
- 房屋所有權人原印鑑章
- 存摺封面影印本（撥款用）
二胎借款流程
- 提出申請：撥打電話0928-510222、或是Line線上諮詢、提出申請。
- 審核評估：攜帶所需的文件，交給專員，審核無誤後，針對借款人條件及房屋殘值，進行額度評估。
- 對保簽約：雙方見面對保，確認貸款金額、利率、還款年限等，核對無誤後，簽訂借貸契約書。
- 設定撥款：簽約後，由金主本人與借款人一同辦理第二順位抵押權設定，完成後即進行撥款，完成二胎借款流程。
想了解更多二胎貸款申辦流程？歡迎來電撥打24Ｈ免費諮詢專線：0928-510222，或Line線上諮詢台新貸款專員。
房屋二胎貸款申辦條件為何？
房屋二胎貸款的申辦條件，以借款人及房屋兩方面來說明：
一、借款人條件
房屋二胎貸款申辦條件為何？
- 一般有年齡限制：滿20~70歲
- 申貸人名下有房屋
- 有工作收入、或財力證明
- 無重大信用瑕疵。
- 銀行二胎房貸，對於借款人有較多的條件限制，必須信用良好，沒有瑕疵。
如：不能有過多聯徵查詢紀錄、使用信用卡循環利息、信用卡費或其他貸款遲繳、使用信用卡預借現金等，這些都可能會被銀行婉拒。
二、房屋條件
- 房屋沒有建物保存登記
- 位於離島地區
- 位於原住民保留地
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
- 房屋共同持有(持分)
- 若申請銀行二胎房貸，對於房屋會有較多限制：屋齡較高、屋況老舊、房屋位於偏遠處、一年內有查封紀錄或民間借貸等。
若房屋有以上情況，則會較難申貸二胎房貸
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台新二胎借款方案一覽表
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 貸款特色 | 房屋有殘值即可申貸，不限屋齡、坪數，條件寬鬆，利率低，撥款快速 |
| 申請條件 | 年滿20歲、名下有房屋，不看信用評分、不調閱聯徵紀錄 |
| 貸款利率 | 月利率0.88%起 |
| 還款年限 | 不綁約，隨借隨還 |
| 還款方式 | 可每月只繳利息，或選擇本利攤還 |
| 需備文件 |
|
| 撥款時間 | 最快當天撥款，最慢3天內 |
| 推薦說明 | 台新貸款免聯徵、免保人、無薪轉也可辦，利率業界最低0.88%起，最高核貸市價110%，即時解決資金需求 |
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二胎房貸常見問題
Q1：二胎貸款從申辦到撥款需幾個工作天？
二胎貸款的撥款天數，依據申辦管道略有不同。民間二胎貸款大約是1~3天就可撥款，銀行則需7~14天左右。
Q2：信用評分與收入會影響房貸二胎試算結果嗎？
會。房貸二胎額度試算，會看借款人的信用紀錄，以及薪資收入或財力條件，由此評估申貸人的還款能力。
Q3：30年以上老屋、小套房可以申辦二胎房貸嗎？
不一定。一般來說，30年以上老屋、小套房這類的物件，要向銀行申辦案二胎是比較難的，但如果物件條件不錯，房屋仍有殘值，建議可向民間申辦二胎，過件率較高。
Q4：曾辦理過民間二胎房屋貸款，銀行會知道嗎？
申辦民間二胎房屋貸款，與銀行系統是不相同的，所以在銀行系統不會留下紀錄，因此銀行不會知道。
Q5：房屋轉增貸與二胎房貸，哪個比較好？
房屋轉增貸的額度一般會比較低，而民間二胎房貸可以提供較高的額度，甚至比房屋殘值更高的金額。如果有資金需求的民眾，建議可以尋求民間二胎房貸。
Q6：持分的房屋也能辦理二胎借款嗎？
可以。不過銀行的條件限制較多，需要所有持分人同意。推薦找台新貸款二胎，只要借款人名下自有持分房屋，不限屋齡、不限坪數，都可申請持分房屋二胎貸款專案。
Q7：借款人本身沒有房子，但父母有，可以申請二胎貸款嗎？
如果申貸人名下沒有房產，想利用父母的房產做抵押品借款，房屋所有權人、也就是父母，必須擔任保證人才能申辦。
Q8：二胎貸款風險有哪些？
-
- 利息過高：
各種借款管道的貸款利息都有法定規範，一般民間借貸需在年利率16%以下，當鋪則不得超過年利率30%，合法貸款公司利息月利率在1%~3%之間，超過合理合法範圍，就可說是違法高利貸了。 - 沒有對保流程：
基本上，借款都是需要審核的，如果業者申辦條件過於寬鬆，聲稱不需對保，通常都是有問題的。 - 非法營業貸款單位：
沒有營利事業登記證、或是民間貸款卻沒有地政士證書和開業執照等，就是非法營業。 - 預先收費：
一般借貸所需的各項費用，都是申辦完成後才需付款，或是最後階段才逐項扣款，不會要求預先收費。 - 誣陷違約：
誣陷違約是房屋二胎詐騙常見的手法之一，這類的非法業者，不但沒有營利事業登記證，也經常更換公司地點，讓借款人找不到地方，以致無法如期還款，然後藉此收取違約金、滯納金或加倍的利息。 - 加碼設定：
加碼設定也是房屋二胎詐騙常見的手法，一般申辦借款，銀行設定的金額是「借款本金加二成」(貸款金額再乘以1.2)，但民間業者因承擔的風險較高，有些會設定高於1.2倍，若是不肖業者可能設定高於「借款本金加三成」的範圍，以訛詐借款人的費用。 - 假冒其他管道：
坊間許多非法業者，會利用與合法貸款公司、銀行等相似的名稱來魚目混珠，讓借款人以為是向合法貸款公司或銀行申請借貸 ，事後才發現受騙上當，此項也是房屋二胎詐騙常見的手法之一。
- 利息過高：
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