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二胎房貸是什麼? 二胎貸款借款額度利息、條件流程
風險全攻略

二胎是什麼?

二胎貸款是什麼?所謂「二胎」,是指第二順位貸款的意思,也就是說,申貸人將名下持有的財產,當作抵押品向第一間借貸機構辦理貸款,之後又有資金需求,再次以該抵押品向其他借款機構辦理二次借貸,此時再借貸的機構就是第二順位的債權人,即為二胎。

二胎房貸是什麼?二胎房貸顧名思義,就是指利用名下已有貸款房屋,再向其他貸款機構,辦理第二順位房貸的意思。

可辦理二胎的借貸項目

  • 房屋:購屋時已辦有貸款,利用房屋的殘值來辦理二胎借款。
  • 土地:名下土地已有第一順位的抵押貸款,因有資金需求,土地仍有殘值的情況下,可辦理土地二胎貸款。
  • 汽車:購車時已有分期貸款,或是已有第一順位貸款,在汽車仍有殘值的情況下,再向其他借貸機構辦理汽車二胎。
  • 機車:購買新車時利用分期付款,或是已有第一順位貸款,機車仍有殘值,因有資金需求,再向其他借貸機構辦理機車二胎。

二胎貸款好嗎?二胎房貸風險有哪些?

了解何謂二胎之後,接著就要知道二胎房貸的優缺點及風險有哪些,二胎房貸的優缺點說明如下:

二胎房貸優點

  • 貸款年限長:相對於信貸來說,二胎房貸的申貸年限較長。
  • 利率低:因為有房屋當抵押品,一般房貸利率都會比其他貸款方案低
  • 申辦速度快:核貸速度比信貸更快,條件也較為寬鬆。
  • 額度高:因有房子當作抵押品,只要房屋還有殘值,就可申貸且額度較高。
  • 過件率高:因為有房子作為擔保品,與信貸相比,過件率高很多。

二胎房貸缺點

  • 還款期限比一胎房貸短:首次房貸或是購屋房貸,一般有20年、30年的還款期限,但二胎房貸最長大約15年左右。
  • 沒有寬限期:二胎房貸不像購屋貸款或一胎房貸可以有寬限期,因此必須謹慎評估自己的還款能力申請,否則會造成經濟上的壓力及負擔。
  • 需重新審核:二胎房貸是向其他貸款機構申辦,因此必須重新審核條件,如果選擇銀行申辦,房貸二胎銀行申請條件必須調閱聯徵資料。

7大二胎房貸風險

二胎房貸風險一、利息過高

各種借款管道的貸款利息都有法定規範,一般民間借貸需在年利率16%以下,當鋪則不得超過年利率30%,代書利息月利率在1%~3%之間,超過合理合法範圍,就可說是違法高利貸了。

二胎房貸風險二、沒有對保流程

基本上,借款都是需要審核的,如果業者申辦條件過於寬鬆,聲稱不需對保,通常都是有問題的。

二胎房貸風險三、非法營業

貸款單位沒有營利事業登記證、或是代書借款卻沒有地政士證書和開業執照等,就是非法營業。

二胎房貸風險四、預先收費

一般借貸所需的各項費用,都是申辦完成後才需付款,或是最後階段才逐項扣款,不會要求預先收費。

二胎房貸風險五、誣陷違約

誣陷違約是房屋二胎詐騙常見的手法之一,這類的非法業者,不但沒有營利事業登記證,也經常更換公司地點,讓借款人找不到地方,以致無法如期還款,然後藉此收取違約金、滯納金或加倍的利息。

二胎房貸風險六、加碼設定

加碼設定也是房屋二胎詐騙常見的手法,一般申辦借款,銀行設定的金額是「借款本金加二成」(貸款金額再乘以1.2),但民間業者因承擔的風險較高,有些會設定高於1.2倍,若是不肖業者可能設定高於「借款本金加三成」的範圍,以訛詐借款人的費用。

二胎房貸風險七、假冒其他管道

坊間許多非法業者,會利用與高雄代書費用、銀行等相似的名稱來魚目混珠,讓借款人以為是向合法代書或銀行申請借貸 ,事後才發現受騙上當,此項也是房屋二胎詐騙常見的手法之一。

民間二胎借款v.s.銀行二胎貸款

二胎貸款會根據不同管道而有不同的條件,以下提供民間代書、融資公司與銀行二胎借款詳細申辦內容比較:

  代書 融資公司 銀行
申辦條件
  • 寬鬆。
  • 信用瑕疵、無薪轉證明皆可辦理
  • 中等。
  • 需薪轉或財力證明
  • 嚴格。
  • 需信用條件良好(不能有信用瑕疵)
  • 薪轉證明、財力證明
額度 無金額上限,依房屋殘值及借款人條件核貸 一般上限300萬 一般上限200萬
利息 月利率0.88%起 年利率7%~14% 年利率2%~6%
撥款速度 快,一般大約1~3天撥款。 中等,一般大約4~7天撥款。 慢,一般大約7~14天撥款。
還款期限 不綁約,可隨借隨還 一般大約是7~10年 一般最長大約7~15年
還款方式
  • 可以本利攤還,或是每月只繳利息。
  • 不綁約,可隨借隨還。
本利攤還 本利攤還
額外費用
  • 代書費
  • 諮詢費
  • 代辦費
  • 手續費
  • 其他行政規費等
  • 代辦費
  • 手續費
  • 其他行政規費等
  • 開辦費
  • 帳務管理費
  • 手續費
  • 其他行政規費等
過件率 中等

二胎貸款v.s.其他貸款

而二胎貸款與其他貸款有何差異呢?一般而言,二胎貸款的額度會比其他貸款高,以下表格統整二胎貸款與其他貸款的比較:

  二胎貸款 房屋增貸 房屋轉增貸 信用貸款
貸款額度 中等 中等
成數 民間最高可達房屋市價110% 大約是房屋殘值的80% 大約是房屋殘值的50~70% 最高上限為月薪的22倍
利息 月利率約0.88%~2.5% 年利率約1.44%~2.5% 月利率約1.5%~2.5% 年利率約3.65%~15.59%
貸款年限 一般最長15年 大約20~30年 大約20~30年 一般最長7年
條件
  • 中等
  • 需重新審核條件,民間二胎過件率較高
  • 中等
  • 需重新審核條件,要看房屋殘值及借款人條件,來審核增貸額度
  • 嚴格
  • 需要信用條件良好,有薪轉及收入證明,以及信用良好

想辦理二胎借款嗎?歡迎來電撥打24H免費諮詢專線:0928-510222,或線上line諮詢台新代書專員

房屋二胎貸款額度估價依據為何?

房子二胎可以貸多少呢?如何估算房屋二胎貸款的額度?二胎額度的估價,以下列幾項因素為依據:

  1. 房屋物件的市場價值
  2. 前順位的借款金額,一般前次借款金額愈高,二胎的借款金額就會愈低
  3. 該房屋是否有查封、訴訟、禁止移轉等項目
  4. 當期的土地增值稅
  5. 是否有欠稅問題,其他該繳的國家稅金,例如房屋稅、地價稅是否如實繳納

二胎貸款額度大致的試算公式:

房價估價×貸款成數-前次借款金額-稅金=可借的金額

二胎房貸額度試算帶你看,民間v.s.銀行

案例說明:李先生於108年購買一間1000萬的房屋,向銀行貸款800元,在111年後,房價上漲為1100萬元,3年內已還款300萬元,所欠餘額還有500 但此時需要一筆周轉金,希望能獲得貸款400萬元。李先生向民間及銀行貸款額度,分別做以下的試算...

民間二胎房貸額度試算

  • 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬
  • 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸剩餘本金=990萬-500萬=490萬

李先生如果選擇向民間管道申辦二胎房貸,最高可貸到490萬的額度。

銀行二胎房貸額度試算

  • 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬

李先生第一次申辦的銀行房貸800元,設定金額為960萬(房貸金額1.2倍),

  • 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸設定金額=990萬-960萬= 30萬

如果李先生選擇再向銀行申辦二胎房貸,則最高可貸30萬元。

二胎利率是多少?影響二胎房貸利率試算結果因素為何?

基本上,在不同管道申辦二胎借款,利率都略有不同。說明如下:

  • 銀行二胎:年利率大約介於4%~16%之間。
  • 代書二胎:月利率大約介於1%~3%之間。
  • 當鋪二胎:月利率大約介於2%~2.5%之間。
  • 民間融資二胎:大約介於7%~16%之間。

影響二胎房貸利率試算的因素

  • 房屋條件:房屋的地段好、屋況、坐落地段等條件愈好,利率愈低。
  • 房屋殘值:房屋前次貸款後的殘值空間。
  • 貸款繳費紀錄:前次房貸的繳款是否正常、有無遲繳或欠繳紀錄等。
  • 收入及財力狀況:借款人的薪資收入及財力,代表其還款能力,也會影響貸款利率的高低
  • 借款人的信用評分:一般來說,借款人的信用評分,是貸款審核的評估重點之一,信用條件愈好,較有機會獲得優惠利率。

二胎貸款還款方式有哪些?

二胎貸款常見的還款方式,共有一次清償、定期還款、本利加總分期、本利攤還等4種,以下分別說明:

一次清償

一次全部付清所有貸款。

  • 例如:借款1萬元,月利率2%,借了一個月就要一次清償。
  • 還款金額為:本金1萬元+利息200元=10200元

定期還款

採定期的彈性還款方式,有多少還多少,已還部分不再計息;此方式也可每月只繳利息,還款壓力較小。

  • 例如:借款1萬元,月利率2%,如果第一個月還款5000元,第二個月再付5000元,結清所有貸款,則利息全部為第一個月200元+第二個月100元=300元。
  • 全部還款金額為:本金1萬元+利息300元=10300元。

本利加總分期

已預設一定時間內將貸款清償完畢,將利息加總後分期攤還。

  • 例如:借款1萬元,月利率2%,預計借款三個月,則利息共600元,本金一萬,平均每月需要還款大約3533元。

本利攤還

將本金和利息一起平均在貸款期間償還,每期償還的金額都一樣,一般是貸款年限較長的方案,才會使用本利攤還的方式還款。

例如網路上的房貸、車貸試算等,但民間二胎是屬於資金靈活運用、短期週轉,通常不太會使用這種方式。

備妥二胎借款文件,加速申辦流程

辦理房屋二胎借款,需要準備以下文件:

  • 建物所有權狀(正本)
  • 土地所有權狀(正本)
  • 房屋所有權人身份證(影本一份)
  • 房屋所有權人印鑑證明(一份,有效期限3個月內)
  • 房屋所有權人原印鑑章
  • 存摺封面影印本(撥款用)

二胎借款流程

二胎借款流程

  1. 提出申請:撥打電話、或是線上加line諮詢、提出申請。
  2. 審核評估:攜帶所需的文件,交給代書專員,審核無誤後,針對借款人條件及房屋殘值,進行額度評估。
  3. 對保簽約:雙方見面對保,確認貸款金額、利率、還款年限等,核對無誤後,簽訂借貸契約書。
  4. 設定撥款:簽約後,代書代為辦理第二順位抵押權設定,完成後即進行撥款,完成二胎借款流程。

想了解更多二胎貸款申辦流程?歡迎來電撥打24H免費諮詢專線:0928-510222,或線上line諮詢台新代書專員

房屋二胎貸款申辦條件為何?

房屋二胎貸款的申辦條件,以借款人及房屋兩方面來說明:

一、借款人條件

  • 一般有年齡限制:滿20~70歲
  • 申貸人名下有房屋
  • 有工作收入、或財力證明
  • 無重大信用瑕疵。
  • 銀行二胎房貸,對於借款人有較多的條件限制,必須信用良好,沒有瑕疵。
    如:不能有過多聯徵查詢紀錄、使用信用卡循環利息、信用卡費或其他貸款遲繳、使用信用卡預借現金等,這些都可能會被銀行婉拒。

二、房屋條件

  • 房屋沒有建物保存登記
  • 位於離島地區
  • 位於原住民保留地
  • 沒有房屋所有權
  • 鐵皮屋
  • 房屋共同持有(持分)
  • 若申請銀行二胎房貸,對於房屋會有較多限制:屋齡較高、屋況老舊、房屋位於偏遠處、一年內有查封紀錄或民間借貸等。

若房屋有以上情況,則會較難申貸二胎房貸

各家銀行二胎貸款懶人包,一張表快速看

下表統整了6間的銀行二胎貸款內容,提供額度、利息、條件到手續費的比較參考:

  玉山銀行 台新銀行 國泰世華銀行 遠東銀行 日盛銀行 兆豐銀行
貸款額度 50萬以上 最高300萬 20~150萬 25~300萬 最高300萬 200萬
利息 2.5%~9.88% 3.5%~16% 2.5%~6% 3%~5% 3.58%~12.99% 2.75%起
申請條件
  • 名下有不動產
  • 可提供銀行再次設定抵押權
20-60歲 20-64歲
  • 20-65歲
  • 房屋已持有滿一年(需自住)
  • 有半年以上房貸繳款紀錄
  • 20~65歲
  • 原房貸繳滿一年
  • 20-60歲
  • 既有房貸戶,且繳息3個月以上
手續費用 貸款金額1%起 3000~12000元 貸款金額1%起 5000元 8000~15000元 3000~15000元

申辦銀行二胎房貸地雷點有哪些?

房貸二胎銀行申請條件較為嚴苛,要留意是否有以下6大申辦的條件地雷,如果有的話,是可能會被銀行婉拒的。

  • 借款人沒有工作,或是領現金、無法提供薪轉證明的自由業或攤商等。
  • 近期辦過增貸。
  • 曾被列為警示帳戶。
  • 一年內聯徵次數過於頻繁。
  • 有過債務協商紀錄、或負債比過高。
  • 曾有貸款遲繳、呆帳紀錄等。

二胎房貸PTT熱門Q&A,專業代書來解答

Q1:二胎貸款從申辦到撥款需幾個工作天?

二胎貸款的撥款天數,依據申辦管道略有不同。民間二胎貸款大約是1~3天就可撥款,銀行則需7~14天左右。

Q2:信用評分與收入會影響房貸二胎試算結果嗎?

會。房貸二胎額度試算,會看借款人的信用紀錄,以及薪資收入或財力條件,由此評估申貸人的還款能力。

Q3:30年以上老屋、小套房可以申辦二胎房貸嗎?

不一定。一般來說,30年以上老屋、小套房這類的物件,要向銀行申辦案二胎是比較難的,但如果物件條件不錯,房屋仍有殘值,建議可向民間申辦二胎,過件率較高。

Q4:曾辦理過民間二胎房屋貸款,銀行會知道嗎?

申辦民間二胎房屋貸款,與銀行系統是不相同的,所以在銀行系統不會留下紀錄,因此銀行不會知道。

Q5:房屋轉增貸與二胎房貸,哪個比較好?

房屋轉增貸的額度一般會比較低,而民間二胎房貸可以提供較高的額度,甚至比房屋殘值更高的金額。如果有資金需求的民眾,建議可以尋求民間二胎房貸。

Q6:持分的房屋也能辦理二胎借款嗎?

可以。不過銀行的條件限制較多,需要所有持分人同意。推薦找台新代書二胎,只要借款人名下自有持分房屋,不限屋齡、不限坪數,都可申請持分房屋二胎貸款專案。

Q7:借款人本身沒有房子,但父母有,可以申請二胎貸款嗎?

如果申貸人名下沒有房產,想利用父母的房產做抵押品借款,房屋所有權人、也就是父母,必須擔任保證人才能申辦。

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二胎代書優勢

  台新代書二胎借款
貸款特色 只要房屋有殘值就可申貸,不限屋齡、不限坪數,條件寬鬆、額度高、利息低,撥款快速。
申請條件 年滿20歲,名下有房屋。不看信用評分、不調閱聯徵紀錄。
貸款利率 月利率0.88%起
還款年限 不綁約,隨借隨還
還款方式 可以每月只繳利息,或是本利攤還。
檢附文件
  • 建物所有權狀
  • 土地所有權狀
  • 房屋所有權人身份證
  • 房屋所有權人印鑑證明(一份,有效期限3個月內)
  • 房屋所有權人原印鑑章
  • 存摺封面影印本(撥款用)
撥款時間 最快當天撥款。(最慢3天內)

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