二胎房貸是什麼？ 二胎貸款借款額度利息、條件流程
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二胎是什麼？

二胎貸款是什麼？所謂「二胎」，是指第二順位貸款的意思，也就是說，申貸人將名下持有的財產，當作抵押品向第一間借貸機構辦理貸款，之後又有資金需求，再次以該抵押品向其他借款機構辦理二次借貸，此時再借貸的機構就是第二順位的債權人，即為二胎。

二胎房貸是什麼？二胎房貸顧名思義，就是指利用名下已有貸款房屋，再向其他貸款機構，辦理第二順位房貸的意思。

可辦理二胎的借貸項目

• 房屋：購屋時已辦有貸款，利用房屋的殘值來辦理二胎借款。
• 土地：名下土地已有第一順位的抵押貸款，因有資金需求，土地仍有殘值的情況下，可辦理土地二胎貸款。
• 汽車：購車時已有分期貸款，或是已有第一順位貸款，在汽車仍有殘值的情況下，再向其他借貸機構辦理汽車二胎。
• 機車：購買新車時利用分期付款，或是已有第一順位貸款，機車仍有殘值，因有資金需求，再向其他借貸機構辦理機車二胎。

二胎貸款好嗎？二胎房貸風險有哪些？

了解何謂二胎之後，接著就要知道二胎房貸的優缺點及風險有哪些，二胎房貸的優缺點說明如下：

二胎房貸優點

• 貸款年限長：相對於信貸來說，二胎房貸的申貸年限較長。
• 利率低：因為有房屋當抵押品，一般房貸利率都會比其他貸款方案低。
• 申辦速度快：核貸速度比信貸更快，條件也較為寬鬆。
• 額度高：因有房子當作抵押品，只要房屋還有殘值，就可申貸且額度較高。
• 過件率高：因為有房子作為擔保品，與信貸相比，過件率高很多。

二胎房貸缺點

• 還款期限比一胎房貸短：首次房貸或是購屋房貸，一般有20年、30年的還款期限，但二胎房貸最長大約15年左右。
• 沒有寬限期：二胎房貸不像購屋貸款或一胎房貸可以有寬限期，因此必須謹慎評估自己的還款能力申請，否則會造成經濟上的壓力及負擔。
• 需重新審核：二胎房貸是向其他貸款機構申辦，因此必須重新審核條件，如果選擇銀行申辦，房貸二胎銀行申請條件必須調閱聯徵資料。

7大二胎房貸風險

二胎房貸風險一、利息過高

各種借款管道的貸款利息都有法定規範，一般民間借貸需在年利率16%以下，當鋪則不得超過年利率30%，代書利息月利率在1%~3%之間，超過合理合法範圍，就可說是違法高利貸了。

二胎房貸風險二、沒有對保流程

基本上，借款都是需要審核的，如果業者申辦條件過於寬鬆，聲稱不需對保，通常都是有問題的。

二胎房貸風險三、非法營業

貸款單位沒有營利事業登記證、或是代書借款卻沒有地政士證書和開業執照等，就是非法營業。

二胎房貸風險四、預先收費

一般借貸所需的各項費用，都是申辦完成後才需付款，或是最後階段才逐項扣款，不會要求預先收費。

二胎房貸風險五、誣陷違約

誣陷違約是房屋二胎詐騙常見的手法之一，這類的非法業者，不但沒有營利事業登記證，也經常更換公司地點，讓借款人找不到地方，以致無法如期還款，然後藉此收取違約金、滯納金或加倍的利息。

二胎房貸風險六、加碼設定

加碼設定也是房屋二胎詐騙常見的手法，一般申辦借款，銀行設定的金額是「借款本金加二成」(貸款金額再乘以1.2)，但民間業者因承擔的風險較高，有些會設定高於1.2倍，若是不肖業者可能設定高於「借款本金加三成」的範圍，以訛詐借款人的費用。

二胎房貸風險七、假冒其他管道

坊間許多非法業者，會利用與高雄代書費用、銀行等相似的名稱來魚目混珠，讓借款人以為是向合法代書或銀行申請借貸 ，事後才發現受騙上當，此項也是房屋二胎詐騙常見的手法之一。

民間二胎借款v.s.銀行二胎貸款

二胎貸款會根據不同管道而有不同的條件，以下提供民間代書、融資公司與銀行二胎借款詳細申辦內容比較：

二胎貸款v.s.其他貸款

而二胎貸款與其他貸款有何差異呢？一般而言，二胎貸款的額度會比其他貸款高，以下表格統整二胎貸款與其他貸款的比較：

房屋二胎貸款額度估價依據為何？

房子二胎可以貸多少呢？如何估算房屋二胎貸款的額度？二胎額度的估價，以下列幾項因素為依據：

1. 房屋物件的市場價值
2. 前順位的借款金額，一般前次借款金額愈高，二胎的借款金額就會愈低
3. 該房屋是否有查封、訴訟、禁止移轉等項目
4. 當期的土地增值稅
5. 是否有欠稅問題，其他該繳的國家稅金，例如房屋稅、地價稅是否如實繳納

二胎貸款額度大致的試算公式：

房價估價×貸款成數-前次借款金額-稅金=可借的金額

二胎房貸額度試算帶你看，民間v.s.銀行

案例說明：李先生於108年購買一間1000萬的房屋，向銀行貸款800元，在111年後，房價上漲為1100萬元，3年內已還款300萬元，所欠餘額還有500 但此時需要一筆周轉金，希望能獲得貸款400萬元。李先生向民間及銀行貸款額度，分別做以下的試算...

民間二胎房貸額度試算

• 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬
• 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸剩餘本金=990萬-500萬=490萬

李先生如果選擇向民間管道申辦二胎房貸，最高可貸到490萬的額度。

銀行二胎房貸額度試算

• 最高貸款額度=房屋現值×貸款成數=1100萬×90%=990萬

李先生第一次申辦的銀行房貸800元，設定金額為960萬(房貸金額1.2倍)，

• 可貸額度=最高貸款額度-一胎房貸設定金額=990萬-960萬= 30萬

如果李先生選擇再向銀行申辦二胎房貸，則最高可貸30萬元。

二胎利率是多少？影響二胎房貸利率試算結果因素為何？

基本上，在不同管道申辦二胎借款，利率都略有不同。說明如下：

• 銀行二胎：年利率大約介於4%~16%之間。
• 代書二胎：月利率大約介於1%~3%之間。
• 當鋪二胎：月利率大約介於2%~2.5%之間。
• 民間融資二胎：大約介於7%~16%之間。

影響二胎房貸利率試算的因素

• 房屋條件：房屋的地段好、屋況、坐落地段等條件愈好，利率愈低。
• 房屋殘值：房屋前次貸款後的殘值空間。
• 貸款繳費紀錄：前次房貸的繳款是否正常、有無遲繳或欠繳紀錄等。
• 收入及財力狀況：借款人的薪資收入及財力，代表其還款能力，也會影響貸款利率的高低。
• 借款人的信用評分：一般來說，借款人的信用評分，是貸款審核的評估重點之一，信用條件愈好，較有機會獲得優惠利率。

二胎貸款還款方式有哪些？

二胎貸款常見的還款方式，共有一次清償、定期還款、本利加總分期、本利攤還等4種，以下分別說明：

一次清償

一次全部付清所有貸款。

• 例如：借款1萬元，月利率2%，借了一個月就要一次清償。
• 還款金額為：本金1萬元+利息200元=10200元。

定期還款

採定期的彈性還款方式，有多少還多少，已還部分不再計息；此方式也可每月只繳利息，還款壓力較小。

• 例如：借款1萬元，月利率2%，如果第一個月還款5000元，第二個月再付5000元，結清所有貸款，則利息全部為第一個月200元+第二個月100元=300元。
• 全部還款金額為：本金1萬元+利息300元=10300元。

本利加總分期

已預設一定時間內將貸款清償完畢，將利息加總後分期攤還。

• 例如：借款1萬元，月利率2%，預計借款三個月，則利息共600元，本金一萬，平均每月需要還款大約3533元。

本利攤還

將本金和利息一起平均在貸款期間償還，每期償還的金額都一樣，一般是貸款年限較長的方案，才會使用本利攤還的方式還款。

例如網路上的房貸、車貸試算等，但民間二胎是屬於資金靈活運用、短期週轉，通常不太會使用這種方式。

備妥二胎借款文件，加速申辦流程

辦理房屋二胎借款，需要準備以下文件：

• 建物所有權狀（正本）
• 土地所有權狀（正本）
• 房屋所有權人身份證（影本一份）
• 房屋所有權人印鑑證明（一份，有效期限3個月內）
• 房屋所有權人原印鑑章
• 存摺封面影印本（撥款用）

二胎借款流程

1. 提出申請：撥打電話、或是線上加line諮詢、提出申請。
2. 審核評估：攜帶所需的文件，交給代書專員，審核無誤後，針對借款人條件及房屋殘值，進行額度評估。
3. 對保簽約：雙方見面對保，確認貸款金額、利率、還款年限等，核對無誤後，簽訂借貸契約書。
4. 設定撥款：簽約後，代書代為辦理第二順位抵押權設定，完成後即進行撥款，完成二胎借款流程。

房屋二胎貸款申辦條件為何？

房屋二胎貸款的申辦條件，以借款人及房屋兩方面來說明：

一、借款人條件

• 一般有年齡限制：滿20~70歲
• 申貸人名下有房屋
• 有工作收入、或財力證明
• 無重大信用瑕疵。
• 銀行二胎房貸，對於借款人有較多的條件限制，必須信用良好，沒有瑕疵。
  如：不能有過多聯徵查詢紀錄、使用信用卡循環利息、信用卡費或其他貸款遲繳、使用信用卡預借現金等，這些都可能會被銀行婉拒。

二、房屋條件

• 房屋沒有建物保存登記
• 位於離島地區
• 位於原住民保留地
• 沒有房屋所有權
• 鐵皮屋
• 房屋共同持有(持分)
• 若申請銀行二胎房貸，對於房屋會有較多限制：屋齡較高、屋況老舊、房屋位於偏遠處、一年內有查封紀錄或民間借貸等。

若房屋有以上情況，則會較難申貸二胎房貸

各家銀行二胎貸款懶人包，一張表快速看

下表統整了6間的銀行二胎貸款內容，提供額度、利息、條件到手續費的比較參考：

申辦銀行二胎房貸地雷點有哪些？

房貸二胎銀行申請條件較為嚴苛，要留意是否有以下6大申辦的條件地雷，如果有的話，是可能會被銀行婉拒的。

• 借款人沒有工作，或是領現金、無法提供薪轉證明的自由業或攤商等。
• 近期辦過增貸。
• 曾被列為警示帳戶。
• 一年內聯徵次數過於頻繁。
• 有過債務協商紀錄、或負債比過高。
• 曾有貸款遲繳、呆帳紀錄等。

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