房屋鑑價指南：房屋估價、價值查詢與試算流程一次看懂！

您知道自家房子現在值多少錢嗎？房屋估價是決定房貸額度與買賣價格的關鍵第一步。一份準確的估價，能幫助您在財務規劃與交易談判中掌握主動權。

本文將全面解析房屋鑑價，從如何在線上進行房屋價值查詢、掌握即時市場行情，到深入了解房屋鑑價流程與試算方法。讓您一次搞懂房子估價，為您的資產規劃做出最有利的決策！

房屋鑑價是什麼？

房屋鑑價是指專業鑑價師根據房屋的實際情況、市場行情、周邊生活機能、坪數等多方面因素，對房產的市場價值進行評估的過程。

主要目的是確定房屋的合理價格，以便進行買賣、抵押或其他相關操作。常見的房屋鑑價時機包括房屋買賣時、申請房貸時、資產評估時等。

在申請房貸時，房屋鑑價尤為重要，銀行或貸款機構通常會要求提供專業的房屋鑑價報告。

這是因為房屋鑑價能夠幫助金融機構了解房產的實際價值，從而決定貸款額度、貸款條件及風險控制措施。

影響房屋估價9大因素

影響房屋估價的主要因素

評估項目	評估內容
結構瑕疵	如房屋是否有結構問題、凶宅或海砂屋等。 這些瑕疵會大幅降低房屋的市場價值。
屋況與裝潢	房屋的整體狀況及內部裝潢的品質。 良好的裝潢能提升房產價值，而房屋老化或損壞則可能降低其價值。
使用目的	房屋是用於自住、出租還是商業用途。 自住用的房屋通常會有較高的貸款成數。
地段與區位	包括房屋所處的地理位置、交通便利程度、周邊生活機能等。 優越的地段通常會使房產價值更高。
市場行情	房屋所在區域的市場行情，包括近期成交價格、實價登錄數據等。 這些資料有助於準確預估房產價值。
嫌惡設施	如高壓電塔、廟宇、加油站、墓地、路衝、基地台等。 這些設施都是容易扣分的地方。
房型	包括房屋的格局與面積。 房屋的結構是否合理、面積是否符合市場需求會影響其估價。
非法增建	包括頂樓加蓋或夾層等。 如果這些結構沒有合法產權文件，通常不會納入估價考量。
房屋年齡	房屋的年齡會影響其結構和內部裝潢的折舊程度。 較新的房屋通常會擁有較高的市場價值。

如何進行房屋價值查詢？線上房屋鑑價準嗎？

一、實價登錄網

不動產交易實價查詢服務網是由內政部提供的官方網站，專門提供各地區房屋的實際成交價格資訊。

這個房屋價值查詢網站能讓您快速查到過去的房屋交易價格，了解市場行情。

這個線上房屋鑑價平台是可以免費使用的，能即時獲得數據，然而數據更新頻率可能滯後，對於新建或剛交易的房屋，無法即時反映最新情況。

二、銀行委託鑑價

銀行委託鑑價是指銀行會請專業鑑價公司進行房屋估價，提供準確的貸款評估。

雖然銀行房屋鑑價這種方法的處理時間一般需要數天到一周，但由於其專業性，估價結果通常準確且符合銀行貸款要求。

三、銀行線上估價平台

一些銀行有提供房屋線上鑑價工具，通過輸入房屋基本信息和市場行情來估算價值。

這些平台是可以免費使用的，能即時獲得估算結果，操作方便且快速。但房子估價結果僅供參考，可能不夠精確，實際數據仍需通過專業的實地鑑價來確認。

四、專業房產仲介公司

房產仲介公司提供的估價服務通常由經驗豐富的仲介人員進行，他們會根據市場行情和實際情況給出專業建議。

這種方法靈活且專業，適合需要更深入市場了解的情況，但也需注意是否存在隱藏費用或推銷行為。

房屋鑑價試算流程

1. 標的：確認鑑價標的基本資訊，提供銀行房屋標的地址。
2. 擬定：根據標的資訊建立檔案，擬定不動產估價計畫。
3. 蒐集：銀行會開始蒐集不動產相關資料，包含謄本等文件。
4. 勘查：現場勘查，專員觀察建物狀況、周遭環境、生活機能等狀況，並初步觀察房屋的市價分佈。
5. 整理：整理比較分析不動產資料。
6. 估價：鑑價人員製作不動產估價報告書，供銀行作為房貸放貸額度的參考基礎。

房屋價格試算可貸款金額

進行房屋價格試算時，您可以透過多種試算方法獲得房屋價值的平均值，作為參考來估算可貸款金額。

首先，使用不同的房屋估價工具或平台進行價格試算，獲得多個房屋估價結果，將這些估算結果進行平均，就可以得出一個較為精確的房屋價格範圍。

例如：透過三種不同的方式得出房屋估價分別為300萬元、320萬元和310萬元，這三個數字的平均值為310萬元，這個平均值則可作為您申請房貸時的參考依據。

一般來說銀行或貸款機構通常會依據房屋估價的70%至80%來核算可貸款金額，所以根據上述數據，可能可以申請到248萬至279萬元的貸款額度。

這種方法能幫助您更準確地了解房屋的市場價值，進而更合理地估算可貸金額。

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