買房是人生大事，在這房價越來越高的時代，買房需要的頭期款很多，因此在買房前一定會先做足功課，而最為重要的一點就是房貸利率，找到房貸利息低的銀行，以長久來看，可以省下一筆數目，大家對於房貸利率怎麼算一定都非常好奇，台新代書帶您深入了解房貸利率計算方式，將計算公式、還款方式以及房屋貸款利息會遇到什麼樣的問題都一一解答…
房貸利率怎麼算？房貸利率計算3分鐘快速了解
買房是人生大事，在這房價越來越高的時代，買房需要的頭期款很多，因此在買房前一定會先做足功課，而最為重要的一點就是房貸利率，找到房貸利息低的銀行，以長久來看，可以省下一筆數目，大家對於房貸利率怎麼算一定都非常好奇，台新代書帶您深入了解房貸利率計算方式，將計算公式、還款方式以及房屋貸款利息會遇到什麼樣的問題都一一解答。
關於房貸利率計算...
房貸利率怎麼算？
銀行房貸利率計算方式分為兩種方式，一種是本利攤還，另一種則是本金攤還，不同的利率計算方式會直接影響到繳款的總金額，馬上來了解兩者的差異：
- 本利攤還：每個月的繳款金額是一樣的，有利於收入固定的月薪族，不會因為利率浮動而產生繳款壓力，但總支出的金額會比較多。
- 本金攤還：本金依照還款年限平均分攤，利息則按剩餘本金下去計算，因此後期利率會越繳越低，因此總支出金額會比較少，比較適合手頭寬裕的家庭或是收入遞減的退休族。
想自行做初步的房貸利率試算，是否有房貸利率計算公式？
房貸利率計算公式如下：
本利攤還
還款年限÷（本金+利息）=固定的繳款金額。
本利攤還的還款金額固定，不必每個月查看還款金額，也因為繳款金額不變，貸款人在資金運用上可以有更好的規畫空間，但缺點就是還款總金額會比較多。
本金攤還
還款年限÷本金+變動利息=浮動的繳款金額。
月繳金額高，屬於遞減式繳法，貸款人在初期繳款時壓力會比較大，但是總繳交繳的金額會比本利攤還的總繳交金額來的少，優點是利息較少，缺點則是還款壓力較大，每個月金額不一樣，需定期察看需繳交的金額，此方案比較適合銀髮族，預計未來收入會減少的退休族等等。
想自行做初步的房貸利率試算，可以先衡量自身的經濟狀況，是穩定的月薪族或是屬於月收入不穩定的業務、司機、網拍接案者，再來選擇比較合適的還款方式，才能減少還款壓力。
房貸利率計算給你看！
以下帶入借款案例，以貸款金額200萬元，利率2%，貸款20年下去計算，將本利攤還與本金攤還分就算出來：
| 房貸利率計算 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 寬限期內只繳利息 | 3334元 | 3334元 | 3334元 | 3334元 | 3334元 |
| 寬限期 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 |
| 本利攤還總繳利息 | 45萬 | 46萬 | 48萬 | 50萬 | 52萬 |
| 本金攤還總繳利息 | 42萬 | 44萬 | 46萬 | 48萬 | 50萬 |
銀行房貸利率v.s.民間房貸利率
下面為各家銀行的房貸利率試算專案，提供您參考：
| 各家銀行房貸利率試算 | |||
|---|---|---|---|
| 銀行 | 房貸利率試算 | 還款年限 | 貸款額度 |
| 匯豐銀行 | 1.31%~1.86%起採浮動計息 | 30年 | 房屋市價8成 |
| 台北富邦銀行 | 1.51%採機動計息 | 30年 | 房屋市價8成 |
| 華南銀行 | 1.57%起採浮動計息 | 30年 | 房屋市價8成 |
下面為民間房貸利率試算專案，提供您參考：
| 民間房貸利率試算 | |||
|---|---|---|---|
| 房貸利率試算管道 | 台新代書 | 融資公司 | 當鋪業者 |
| 房貸利率 | 月利率0.88% | 年利率7%~14% | 月利率2.5% |
| 還款年限 | 不綁約，無限制 | 7年~15年 | 依各家業者而定 |
| 貸款額度 | 市價110% | 市價80% | 市價90% |
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公務員房貸利率是多少？
| 公務員房貸利率 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 銀行 | 中國信託銀行 | 台新銀行 | 台灣土地銀行 | 台灣銀行 |
| 專案 | 公教房貸 | 公教築好貸 | 公教人員優惠房貸 | 優利築巢貸 |
| 額度 | 房屋鑑價價值85% | 200萬 | 200萬 | 房屋鑑價價值85% |
| 房貸利率 | 1.31%機動計息 | 1.31%~5% | 1.31%機動計息 | 1.31%機動計息 |
關於房貸利息，網友們還有這樣的疑問
房貸利率多寡是以什麼作為依據判斷？
房貸利率會依照房屋坐落區域、坪數、周邊建設、實價登入以及貸款人信用評分、財力證明、負債比例作為依據來判斷房貸利率的多寡。
房屋貸款利息利率是固定的嗎？
房屋貸款利息利率並不是固定的，可分為本利均攤或是本金均攤方式還款，本利均攤的利率是固定的，而本息均攤的利率則是機動的。
銀行房貸利率低一定比較好嗎？
銀行房貸利率低當然奛，但這也表示銀行的審核條件很嚴苛，若是信用稍有瑕疵或是工作並無薪轉證明就無法向銀行申辦房貸貸款。
房貸利率利息還款方式有哪些？
本利攤還
每個月繳的金額是固定的，不會有浮動利率，對於借款人來說，還款壓力會比較小，但是總繳交的金額會比本金攤還的總繳交金額還要多，優點是，還款金額固定還款壓力小，比較能做其他的資金運用，缺點則是所繳出去的利息會比較多，此方案比較適合領固定薪水的上班族，或是對資金有其他用途的人。
本金攤還
月繳金額高，屬於遞減式繳法，貸款人在初期繳款時壓力會比較大，但是總繳交繳的金額會比本利攤還的總繳交金額來的少，優點是利息較少，缺點則是還款壓力較大，每個月的繳款金額不一樣，需定期察看需繳交的金額，此方案比較適合銀髮族，預計未來收入會減少的退休族等等。
| 房貸利率還款 | ||
|---|---|---|
| 還款方式 | 本利攤還 | 本金攤還 |
| 月付金額 | 總額較多 | 總額較少 |
| 優點 | 還款壓力小，方便規劃資金用途 | 利息較少，越還越輕鬆 |
| 缺點 | 總繳交金額較多 | 還款金額不固定 |
| 適合對象 | 月收入固定的上班族 | 收入較高，手頭較為寬裕的家庭、預期未來收入減少的退休族、銀髮族 |
想了解更多，請繼續閱讀此篇：升息房貸利率突破2%，房貸升息影響6大重點，立即試算房屋貸款利率！
如何降低房貸利息？
如果能有效降低房貸利率，也能減輕不少還款壓力，以下提供4種降低房貸利息方法，提供給您參考：
選擇合作銀行
選擇經常往來的銀行，像是薪轉銀行、信用卡銀行或是存款銀行，這些銀行對於貸款人的金流狀況較為了解，
善用整合負債
利用負債整合，集結名下債務，將債務減少不僅能降低月付金額，也能提高房屋貸款過件率，降低房貸利息。
在職累積1年
在職超過一年，能向銀行證明貸款人的穩定性，工作穩定，表示收入穩定，甚至是加薪、職位提升等等都有可能，因此在職時間越長，銀行會更願意降低房貸利息。
房屋價值提升
當房屋坐落區域提升為重劃區，周邊興建捷運或是有都市更新計畫時，都會大大的提升房屋價值，當房屋價值越高，銀行自然會降低房貸利息。
急需周轉，如何找尋最優惠的民間房貸利率？
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- 按月繳息：每個月只需繳交利息錢，本金可隨時償還，只要本金異動，利息會隨之調降。
- 本利攤還：期數平均分攤本金加利息等於月繳金額，每個月繳的金額都是固定的。
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