40年-60年老公寓貸款過件率高嗎？公寓貸款二三胎成數怎麼看？PTT問題全攻略
老屋貸款成數最高僅6成？40年-60年老公寓貸款過件率高嗎？PTT問題全攻略
房屋貸款是常見的貸款種類，然而若手上的房屋是舊公寓，是否能夠申請貸款呢？年輕族群更看中了老屋實際坪數大、地點佳的特點，將主力集中於老屋貸款，可見老宅在現今社會的重要角色。
關於老屋抵押貸款ptt的相關疑問，本文就帶您揭曉，老公寓貸款的過件率如何？公寓貸款二三胎怎麼申請？並整理PTT網友們常見的問題，為您解答對50年老屋貸款的常見問題，以及老公寓貸款之謎！
關於老公寓貸款...快速看！
公寓貸款是什麼？
在了解公寓貸款前，我們需要先釐清公寓的定義，雖然廣義來說許多高樓大廈都會被稱作公寓，但依據【建築技術規則】法令，公寓其實有明確的定義，指６樓以下的建築物，且有複數個所有權人，可以裝設電梯，也可以不含電梯。
什麼是老屋呢？
一般來說，老屋的定義範圍很廣，舉凡老舊、屋齡大於一定年數都可以被廣泛的稱為老屋，但對於代書貸款的房屋而言，是有精確區分及定義的。
| 類型 | 新成屋 | 中古屋 | 新古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|---|
| 入住狀況 | 無 | 有 | 無 | 有 |
| 屋齡 | 三年以上 | 三年以上 | 介於三年至十年之間 | 大於三十年 |
| 貸款成數 | 高 | 中 | 中 | 低 |
老舊公寓貸款成數6成就要偷笑？
老公寓貸款成數與新公寓貸款成數是否有差異呢？答案是肯定的，新公寓(包含新成屋及新古屋)的貸款成數最高約可以貸到房屋鑑價的7.5~8成，老公寓的貸款成數則大多落在6成左右，若屋齡高於40年更可能落在5成左右。
影響公寓房貸成數的原因，包含以下幾點：
- 屋齡：高屋齡可能代表著更陳舊的屋況。
- 地段：位於市區精華地帶的老公寓因房屋交易熱度較高，會取得較高的公寓貸款成數。
- 設施：房屋鄰近區域若有公園、學校等偏好設施，可以提升老公寓貸款的核發額度。
- 耐用年限：依行政院的建材耐用年數表，磚造房屋、加強磚造房屋、鋼筋混凝土都有不同的耐用年限。年限越短，也意味著公寓的價值下降。
老屋貸款成數不足怎麼辦？如何提升老公寓貸款成數？
既然舊屋貸款成數對貸款人相對重要，我們可以做些什麼來提高老公寓貸款成數呢？
方法一、財力證明
額外提供財力資料，讓專員對於借貸的評估風險下降，認定申請人有按時還款的經濟能力。
方法二、保證人及擔保品
找到擁有穩定財力的保證人或是其他的不動產、汽機車作為擔保品，為申請老公寓貸款增添保障。
方法三、屋況維護
將公寓重新打理、維護，保持老公寓的屋況良好，也有機會提升舊房子貸款成數。
40年公寓貸款可以去哪辦理？
了解上述提升40年老屋貸款成數的方法後，那麼40年公寓貸款可以由哪些管道辦理呢？大部分人首先想到的老屋貸款管道，通常是銀行，但除了銀行以外，辦理老屋貸款的管道還包含融資公司、及民間代書，以下就為您條列介紹老屋貸款的辦理管道。
老屋貸款管道一、民間貸款
民間貸款為三種管道中，申請門檻最低的一種老屋貸款管道，貸款年限大約10年，對個人信用瑕疵、持分房屋都可以接受，還款也最自由，可以隨借隨還不綁約，辦理速度及核貸速度都非常快，1-3天內即可拿到款項，非常適合短期資金周轉借款使用。
劣勢則在於貸款利率以月息1%~3%計，較融資公司及銀行高，在挑選貸款公司時也要謹慎注意合法性。
老屋貸款管道二、銀行
銀行的優勢在於貸款利率低，年利率約為1.6%到2.5%，20年的貸款年限也相對較長，每月可以輕鬆以本息攤還方式還款。
但相對的銀行老屋貸款的申請條件嚴苛，不僅對房屋類型有要求，對個人信用、職業、收入、貸款狀況也有所限制，同時也需要提供財力證明。
老屋貸款管道三、融資公司
相較條件嚴格的銀行貸款，融資公司的優點顯現在條件寬鬆、個人即使有信用瑕疵也可申辦，同時貸款額度彈性空間大，最高可貸到110%。
融資公司劣勢則是貸款利率為年利率7%到14%，較銀行更高，老屋貸款年限10年，也相對較短，還款壓力相對高，也需要出示財力證明才能申辦。
以下就為您整理出三大老公寓貸款的辦理管道：
| 申請管道 | 民間代書老公寓貸款 | 銀行老公寓貸款 | 融資公司老公寓貸款 |
| 審核條件 | 只看房屋價值 | 收入、信用狀況良好 | 不承作公司名下房屋、信託及限制登記 |
| 額度 | 最高等同鑑價 | 鑑價八成 | 最高鑑價110% |
| 利息 | 月息1-3% | 年利1.5-2.5% | 年利7-14% |
| 還款 | 按月繳息或分期攤還 | 每月本息攤還 | 分期每月本息攤還 |
| 費用 | 服務費、代書費、規費 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 | 帳管費、開辦費、代書費、規費 |
| 年限 | 隨借隨還不綁約 | 20年 | 10年 |
| 適用對象 | 短期貸款、緊急資金周轉 | 公寓本身沒有其他房屋貸款；且持有完整房屋產權者 | 自由業、自營商等薪資較不穩定的行業 |
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老屋貸款利率是多少？屋齡會影響利息高低嗎？
依據屋齡不同，房屋貸款的利率也有所差異，因此屋齡確實是影響利息高低的因素之一。
以銀行來說，屋齡3年以下的新成屋貸款利率約為1.37%，屋齡落在18年以內的房屋貸款利率大約為1.4~1.5%，20年以上的老屋貸款利率則大多落在1.5%~1.55%左右。
公寓貸款有哪些條件限制？為何不容易通過？
一般而言公寓貸款的過件率偏高，少數較不容易過件的案子多半都是因為老公寓的條件限制而造成不易過件。
包含老公寓的坐落地點偏僻、過高的屋齡、屋況老舊、坪數過小，或附近有嫌惡設施，在銀行或代書的觀點都會讓後續房屋的價值折舊減低，進而影響貸款的核發狀況，甚至成為無法過件的原因。
如何申辦新公寓貸款、舊公寓貸款？
無論名下公寓的新舊，若您有申辦公寓貸款的需求，需要做哪些準備呢？
首先，備妥以下文件：
- 雙證件正本及影本
- 房屋及土地所權狀
- 印鑑證明
- 存款封面影本
備妥文件後就可以進入申辦流程：
- 提交文件：將文件提供給銀行或民間代書提出申請。
- 房屋鑑價：由銀行或代書，針對所申請之公寓進行估價，並試算貸款額度。
- 送審審核：完成殘值評估，並審核該筆貸款的額度、利率等。
- 簽約對保：貸款核准，貸款人、屋主、專員三方當面確認貸款細節，並對保簽約。
- 設定抵押：至地政機關設定抵押權。
- 快速撥款：一周以內將貸款資金撥款至申辦人帳戶中。
除了新舊公寓貸款成數ptt網友們還問了
Q1.老屋青年貸款和一般的舊公寓貸款有何不同？
相較於一般舊公寓貸款，透過青年貸款來申請老公寓貸款可以提供更優惠的利率及額度、更長的買公寓貸款年限，相對的也多出一些條件限制，包含年齡符合18歲以上，配偶及未成年子女皆無自用住宅，且為首購。
Q2.買舊房子貸款划算嗎？
考慮到現今的新成屋大多強調公設，且價格較高，偏重實際自有住宅面積比重的人，或是預算沒有這麼高的年輕朋友就會傾向買舊屋貸款，相對預算較低，而且實際自用面積大，是非常划算的考量。
Q3.現今有店家會承做50年公寓貸款和60年老屋貸款嗎？
對於屋齡較大的公寓貸款，如：50年老屋貸款、60年老屋貸款，因屋齡與貸款年限的限制，大部分銀行比較不喜歡承辦，但目前還是有許多代書願意承作類似貸款案件的喔！
Q4.公寓貸款利率利息如何計算？
不同的機構對於計算公寓貸款利率的方式不同，銀行公寓貸款是以年息計約1.5-3%，融資公司利率落在年息7-14%，民間代書則是月息1%~3%起；相較一般新成屋貸款的條件而言利息稍微高一些，但落差不大。
Q5.屋齡幾年以上才可稱之為老屋？
一般來說，屋齡三年內的房屋會稱為新成屋或新古屋，屋齡30年以上的房屋即可稱之為老屋。
Q6.老屋若有翻修，會延長貸款年限嗎？
如前所述，老屋的房屋狀況、維護程度也會是影響貸款的原因之一，因此若希望可以延長貸款年限，可以將老公寓整理翻修一番，一般銀行及代書都會接受在合理範圍內延長貸款年限的。
Q7.老透天貸款與老公寓貸款成數會有差別嗎？
同為老屋房貸，透天與公寓的貸款成數差異並不大，兩者貸款成數的關鍵決定因素還是與房屋交易偏好、屋況、屋齡等因素有較大的關聯。
Q8.老屋青年貸款與一般房屋貸款有何不同？
老屋青年貸款，能提供比一般房屋貸款更加優惠的利率及額度條件，青年買老屋貸款年限也相對較長，但前提是須要符合18歲以上、配偶及未成年子女皆沒有自用住宅的首購申請條件。
Q9.申辦老屋抵押貸款時，需注意什麼？
申辦老屋貸款時，可以多加留意自身的信用狀況，透過建立穩定金流來流下良好的信用評分；也建議準備較高的自備款再出手，以供後續老屋修繕、維護的可能用途。
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