農地買賣必看！農牧用地買賣規定、過戶和流程一次瞭解

農地行情近年來飆漲，使得農地買賣成為一個受投資人青睞的交易項目。然而，農牧用地買賣的眉角非常多，農地買賣規定、農地買賣資格都較一般不動產更為複雜，往往讓人頭昏腦脹。

到底買農地的好處有哪些？農地幾年可以買賣？不是農民可以買農地嗎？一般人可以買農地嗎？關於農地買賣價格、農地購買資格及其他相關問題，本篇文章將詳細為您說明。

農地買賣之前，先看農牧用地買賣定義介紹！

農牧用地指的是在特定農業區內，供農牧用途的生產及其設施使用的土地；而特定農業區，則是指優良的農地或曾投資建設重大農業改良設施，經主管機關認為必須加以特別保護而劃定的土地。

農牧用地和一般農地的差異

農牧用地專指在特定農業區內，供農牧生產及其設施使用的土地。且特定農業區、農牧用地等，都是屬於耕地，不得任意合併跟分割，需依照「農業發展條例」及相關法令辦理；而一般農地則是指特定農業區以外，供農業使用的土地。而要做農牧用地買賣只要是年滿18歲，或未滿18歲的已結婚者就可以，除非是要興建農舍在農牧用地上，才需要有農民資格。

買農地的好處有哪些？

可能有人會好奇買農地能幹嘛？像近年來很多投資人就因為看好農地的發展而購買農地，購買農地好處有以下幾項：

1. 只要有農地農用證明，就可免課徵土地增值稅、免地合一稅。
2. 免贈與稅、免遺產稅、免所得稅等多項免賦稅。
3. 買農地種樹，未來可申請國家補助、及做碳權交易買賣等。
4. 一般農業區的農地，可以申請變更為特別目的事業用地，例如：改為幼稚園、安養院、交通用地、加油站、廟宇...等。
5. 農地未來可能有機會劃入都市計劃內，就可變更為住宅區、工業地與商業地等。

農地買賣資格一覽

農地買賣規定及條件

非農民可以買農地嗎？沒有農民身分可以買農地嗎？雖然早期的農地買賣資格只限於農民，不過，後來法令修改，已不限農民。農地買賣條件除了對法人組織仍有所限制外，只要是台灣國民都可以買賣農地。不過，如果要買賣農舍，就必須有農民的資格。

小坪數農地買賣需要什麼資格？

小坪數農地買賣規定申請人須滿足以下條件：

• 必須年滿18歲或未滿18歲已結婚者。
• 其戶籍地及農地，必須在同一縣市地區內，且土地的取得及戶籍登記皆應滿2年以上。

農地買賣資格怎樣才符合？一般人可以買農地嗎？

早期法令未修改前，只有農民才能買賣農地，但修法後買農地條件也有所更動，一般人也有買農地的資格。買賣農地資格有以下兩點：

• 年滿18歲，或未滿18歲已結婚者。
• 申請人的戶籍地及農地，必須在同一縣市地區內，且土地取得及戶籍登記都應滿2年以上。

影響農牧用地買賣價錢原因為何？農地買賣價格大概多少？

影響農地買賣價格的因素，有以下三項：

• 地段：地段是影響所有不動產買賣價格的主要因素之一，如果位於較好的地段，農地買賣價格就會比較高。
• 是否臨路：農地若臨近馬路，價格就會比較高。
• 政策：如果農地的條件符合現行政策，是可以蓋農舍的，那麼農地買賣價格就會比較高；或是符合政府未來變更地目、都市計畫等政策，農地買賣價格也會比較好。

農地買賣價格範圍

3、4年前全台平均每分地農地的價格大約落在200萬元至250萬元，而目前每分地價格平均約在新台幣150萬元左右。如果以0.25公頃計算，大約需要375萬元。

農地買賣網推薦：農地買賣怎麼查詢？

農地買賣查詢管道有：

1.不動產交易實價查詢

步驟

1. 進入內政部「不動產交易實價查詢」網站。
2. 選擇「買賣查詢」。
3. 點選地區、土地、地段、交易時間等。
4. 點選搜尋。

特色

政府網站、農地買賣價格正確，且資料完整。

2.農地買賣網

步驟

1. 進入網站農地買賣網。
2. 按照台灣地圖，點選所在地區。
3. 選擇農地買賣、價格、坪數等。
4. 點選搜尋。

特色

全台農地交易案件多、資料完整。

3.房仲網站

步驟

1. 例如：進入永慶房仲網站。
2. 點選「土地」。
3. 選擇區域、價格、坪數等。
4. 點選搜尋。

特色

羅列全台地區，及各式土地價格，但農地沒有特別列出。

農地買賣7大流程說明

1. 見面簽約：買賣農地雙方見面簽約，買方交付30%訂金，賣方交付權狀及所需證件。
2. 提供相關證明：農地買賣規定賣方需提供農業用地的農用證明，大約需要2星期的時間，完成會勘及核發農用證明文件。
3. 申請農地鑑界：提出申請後，通常地政事務所會在2星期左右，實地前往進行農地鑑界。
4. 申報土地增值稅：申報後，大約1星期內會核發免稅證明。
5. 交付款項：交付第二次款，一般大約是賣買價金的50%金額。
6. 辦理過戶：到地政事務所辦理買賣過戶，農地買賣過戶時間大約需要一星期才能完成作業。
7. 買賣完成：與代書約時間簽立結案書，完成實價登錄的申報，農地買賣交易完成。

農地買賣過戶流程，輕鬆5個步驟就完成！

農地買賣過戶流程只要以下5個步驟：

1. 簽約：攜帶相關證明文件，買賣雙方進行簽約。
2. 買方付第1期款：買賣價金3成。
3. 完稅：繳付相關稅金。
4. 買方付第2期款：買賣價金5成。
5. 過戶、付尾款：辦理過戶、買方支付最後2成的尾款，即完成農地買賣過戶流程。

農地買賣過戶需準備什麼？

• 買方：身份證、印章。
• 賣方：土地所有權狀正本、身份證、印鑑證明書2份、印鑑章、土地增值稅完納或不課徵之證明書。

農地買賣過戶時間要多久？

農地買賣過程，從買賣雙方洽談簽約，到過戶的整個流程，大約需要1個月左右的時間；如果是送到地政機關的審核、過戶行政流程，農地買賣過戶時間大約需要1星期左右。

農地買賣過戶費用很高嗎？

農地買賣過戶費用與購買的土地價格有關。買賣農地相關費用包括以下5個項目：

• 契稅：核定契價X6%(評定現值)
• 印花税：按土地、建物契稅價格，課徵1/1000印花稅
• 地政登記規費：買賣登記費1/1000(申報地價及核定契價)
• 設定登記費：1/1000(權利價值)
• 代書費：包含簽約手續費、買賣代書費、抵押設定代書費、實價登錄代書費等

農地買賣、農牧用地買賣相關問題總整理

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1. 申請：客戶提出購買農地貸款需求，台新代書專員提供相關諮詢。
2. 估價：由專業人員針對客戶的農地價值、實價登錄、公告現值等，做鑑價報告。
3. 審核：根據鑑價報告，核算購買農地貸款的額度及利率，告知客戶。
4. 設定：由國家合法代書與貸款人當面簽約對保後，前往地政事務所辦理抵押權設定。
5. 撥款：設定完成後，專員將核貸金額撥款至農地貸款人帳戶內。

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