第二間房貸成數放寬了嗎？央行最新限貸令：成數、利率與解法
名下已經有房貸，還能再貸款買第二間房嗎？隨著近年央行持續收緊信用管制，「第二間房貸成數」與「無寬限期」已成為 PTT 與各大論壇購屋族最苦惱的痛點。目前央行針對第二戶房貸政策微調，最高成數由5成調升為6成。
這波「限貸令」對換屋族與置產客究竟會造成多大衝擊？遇到資金缺口時又該如何補足？本文將為您完整解析 2026 最新第二間房貸成數規定與利率計算方式，並提供合法的自備款解套方案，帶您順利跨越資金門檻！
第二間房貸統整篇快速導讀區
第二間房貸可貸幾成？成數有無限制？
根據〈中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定〉中對於自然人購屋有以下限制：
- 購買第二戶購屋貸款：第二間房貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之六成（2026年3月最新放寬），且無寬限期。
- 購買第三戶以上購屋貸款：貸款額度最高不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之三成，且無寬限期。
簡單來說，受央行信用管制影響，目前只要名下已經有房產（即使無房貸），購買第二間房最高只能貸款 6 成，且完全沒有寬限期；若是購買第三戶以上或是高價住宅（豪宅），成數更會被嚴格限縮至 3 成。
且除了購屋貸款的額度外，銀行不會核准以修繕、周轉金等其他名目來變相增加購屋貸款的成數。
因此，如果家庭有多間房產配置的需求，強烈建議由家中名下「無房產且無房貸」的成員來擔任借款人，才能適用首購資格，獲得最優的 8 成房貸成數與寬限期。
回顧近年的限貸令重大變化：
在 2024 年 9 月 20 日，政府實施了被稱為「金龍海嘯」的第七波選擇性信用管制，規定第 2 戶購屋貸款「全國適用」限貸 5 成，且無寬限期。這打破了過去僅限特定地區（六都與新竹）的規範，讓許多購屋族面臨嚴峻的自備款缺口。
因應市場換屋族群的強烈需求，央行於 2026 年 3 月 20 日正式宣布微幅鬆綁：全國自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 5 成小幅調升為 6 成，但依然維持「無寬限期」的鐵腕限制。
為什麼要執行第二戶貸款限制？
- 自然人第2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢
- 全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高
- 特定地區自然人第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升
何謂第二間房貸款？
第二間房貸是甚麼呢？第二戶房貸定義是貸款人原先已辦理了第一間房貸款，過一段時間後又想再買第二間房子並辦理貸款，變成名下有兩間貸款房屋的情況。
第二間房貸條件有哪些？
想辦第二間房貸，銀行主要看這幾項條件：一、名下第一間房貸的繳款紀錄是否正常、有無遲繳；二、收入與負債比（DBR），需證明能同時負擔兩份房貸的月付壓力；三、第二間物件的地段、屋齡與估價；四、是否為受央行管制的第二戶（名下已有房產即算）。
由於第二戶受成數與無寬限期限制，實際可貸金額會明顯低於首購，建議事前備妥財力證明並試算月付。
央行取消第二屋限制貸款，會影響換屋自住族群嗎？
近期中央銀行取消第二屋限制貸款，主要影響的族群是投資客，若是一般換屋自住的族群影響到是沒有這麼大。
若是有換屋需求的話可以選擇先賣房後買房的進行方式，避免需要同時負擔兩份房貸，也就不會因為央行的規範影響到貸款的方式。
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第二間房貸費用有哪些？頭期款、代書費、規費一次看
買第二間房，除了每月房貸利息，還要先備妥頭期款，並算進代書費與地政規費。這些費用結構其實單純，重點是分清「政府規費」與「專業服務費」，並確認利率落在民法上限內；想比較第二間房貸利率，先看利率是否合規、費用是否透明。若頭期或自備款不足，名下第一間房仍有殘值時，可用首購屋二胎補足資金缺口。
- 利率：台新民間房屋二胎月息0.88%起（約年息10.56%起），屬條件式優惠、依殘值與個案核定；利率可為區間，但承諾不逾民法第205條年息16%上限。
- 額度與成數：二胎實際核貸金額無上限，成數最高可達市價110%，頭期或自備款不足時可一次補足。
- 代書費：依目前市場行情計算（各代書收費不同、非固定數字）。
- 規費、書狀費、謄本費：屬地政統一收取的政府規費，實報實銷、非業者收益，會清楚列明。
- 陷阱提醒：若對方在撥款前先收「開辦費」「代辦費」「保證金」，或用日息、週息報價，換算年化常遠超16%，是地下錢莊警訊。
| 項目 | 台新民間方案（依殘值與個案核定） |
|---|---|
| 利率 | 月息0.88%起（約年息10.56%起），屬條件式優惠、承諾不逾民法第205條年利率16%上限 |
| 成數 | 最高可達市價110%；實際依房屋殘值，一般約8～9成起、殘值高者最高110% |
| 額度 | 二胎實際核貸金額無上限，依房屋殘值核定 |
| 代書費 | 依目前市場行情計算（各代書收費不同、非固定數字） |
| 規費／書狀費／謄本費 | 地政統一收取的政府規費，實報實銷、非業者收益 |
Q：買第二間房的代書費和規費是同一筆嗎？
A：不是。規費是繳給政府的、金額由地政統一；代書費是專業服務費、依行情計算，兩者會分開列清楚。
Q：頭期款不夠可以怎麼補？
A：若名下第一間房仍有殘值，可用首購屋辦房屋二胎補足頭期，月息0.88%起、換算年化不逾民法16%上限，成數最高可達110%。
第二間房貸款利率怎麼算？會比第一間房貸款高嗎？
2026 第二間房貸利率大約多少？
第二間房貸利率通常略高於第一間，實際仍依銀行、個人信用與貸款金額而定；2026 年一般購屋貸款利率多在 2.2%～2.6% 起跳區間，第二戶因風險考量常再往上加碼。
若透過民間二胎補足自備款缺口，台新貸款月息優惠 0.88% 起（條件式，年化約 10.56%，全數在民法第205條年利率 16% 上限內），實際依擔保品殘值與個案核定。
第二間房貸款的利率通常會比第一間房貸款高，因為銀行認為第二間房貸款的風險較高。而具體的利率會因銀行、借款人的信用狀況和貸款金額等因素而異。
如果你想先了解第二間房貸款利率，可以到相關網站（國泰銀行房貸利率試算）先進行第二間房貸試算，輸入您的貸款金額、還款期限和利率等資訊，就可以得出您每月需要還款的金額。
銀行通常會針對借款人的信用風險進行評估，進而決定要給予何種利率，借款人的信用風險越高，第二間房貸利率就越高。
此外，借款人的貸款金額也會影響利率，因為較高的貸款金額通常也會帶來較高的風險，銀行也會因此考量給予何種利率。
想了解更多，請繼續閱讀此篇：升息房貸利率突破2%，房貸升息影響6大重點，立即試算房屋貸款利率！
第二間房貸自備款不足怎麼辦？用首購屋二胎補頭期只要4步驟
限貸令下（即使關於「央行取消第二屋限制貸款」的討論不斷，實務核貸仍偏保守），第二間房的成數常被壓低、自備款門檻變高。若名下第一間房仍有殘值，透過民間管道辦房屋二胎補足頭期並不複雜，重點在「看殘值、快速核貸」，讓換屋或置產計畫不因頭期卡關。
- 申請條件：年滿18歲、名下有房屋等擔保品、擔保品仍具殘值即可評估。
- 步驟一 備妥資料：準備現有房屋權狀、身分證件與原貸款餘額資料，如實揭露最有利。
- 步驟二 殘值估價：依現有房屋殘值與所在地段，估算可補足的頭期額度與成數，成數最高可達110%（第二間房貸款成數2026受限貸令壓縮時，可用二胎補足差額）。
- 步驟三 地政對保設定：至物件當地地政事務所辦理抵押權設定，當面對保、簽訂書面合約，全程不押存摺、不收證件正本、不預收費用。
- 步驟四 撥款：抵押權設定完成後即可快速撥款補頭期，權狀正本於設定完成後依約歸還。
Q：第一間房還有貸款，也能再辦二胎補頭期嗎？
A：可以。二胎即是在原有房貸之外，以房屋剩餘殘值再設定抵押增貸，只要仍有殘值就有機會核貸。
Q：用二胎補頭期會很花時間嗎？
A：資料齊全、地段明確者，估價到設定撥款通常可在短時間內完成，實際依個案與地政作業時程而定。
以房貸想買第二間房貸款，先評估這幾點
名下有房再貸款，成數會被限縮多少？
名下已有房產（即使已無房貸）再購屋，就會被列為第二戶，最高成數受限於 6 成（2026-08-05 央行公告資料）、且無寬限期，等於自備款要準備約 4 成、本息一開始就要一起攤還。
若是想針對「現有房屋」再增貸或辦二胎取得週轉金，則不受第二戶購屋成數令限制，而是看該物件的殘值空間核定——這也是補足第二戶自備款缺口最常見的作法。
即使法規沒有限制買第二間房貸款成數，但對於一般銀行來說仍然難以提供符合貸款人預期的地案間房貸款成數。
原因在於銀行會害怕貸款人以自身的財力狀況無法負荷第二間房貸款，因此會更嚴苛的審核貸款人的收入情形和還款能力，確定貸款人可以負擔雙份房貸的還款壓力，通常會透過以下幾點評估貸款人條件：
- 收入證明：包括薪資收入、所得稅扣繳憑單、儲蓄存摺、薪轉戶等文件。
- 財力狀況：包含貸款人名下的所有動產、不動產、股票等。
- 貸款負債比：評估貸款人的收入和負債比情形是否符合銀行標準
2026 限貸令鬆綁後，第二戶自備款 4 成怎麼補？
第二戶成數上限雖從 5 成放寬到 6 成，反過來說自備款仍要準備約 4 成，且不能用寬限期——本息一開始就要一起攤還，資金壓力其實不小。換屋族、置產族最常卡在「頭期＋裝潢＋兩邊房貸重疊」這段空窗。
這時與其硬擠現金，不如用手上第一間房子的既有價值把缺口補起來：補足缺口方式 適合情況 重點 第一間房屋二胎／增貸 第一戶已有貸款、還有殘值空間 不動第一胎、加辦第二順位取得週轉金補頭期 土地／持分不動產借款 名下有土地、建地、持分不動產 看擔保品價值，不受第二戶成數令限制 先買後賣＋切結售舊屋 確定一年內售出第一戶 依央行規定簽切結可不受成數/寬限限制 台新貸款承作房屋二胎、土地二胎：看擔保品殘值、不看聯徵，殘值高、還款能力佳者有機會爭取月息 0.88% 起（條件式，年息約 10.56%，全數在民法第205條年利率 16% 上限內）；對保、簽約、設定直接約在物件當地地政事務所（政府機關內、留登記紀錄），不押存摺、不收證件正本、不預收費用。
全台均可承做（外島除外），年滿18歲即可洽詢。把地址給我們，先免費試算第一間房能補多少缺口，再決定要不要進場買第二間。
第二間房貸找民間補頭期，如何避開地下錢莊？合法業者這樣辨識
補頭期的金額往往不小，容易被地下錢莊盯上。合法的民間貸款與地下錢莊有明確界線，只要掌握以下辨識重點，就能安全借款、避免落入高利與詐騙。
- 撥款前先收費：開辦費、代辦費、保證金，凡撥款前先收錢的都要高度警戒；合法業者撥款後才收費、不預收費用。
- 日息／週息報價：用日息、週息包裝，還原年化常遠超民法16%上限。
- 要證件正本：要你先交存摺、提款卡、權狀正本才願意評估＝警訊，正本永遠該留在你身上。
- 不簽書面合約：不敢簽正式契約，或要你先在空白本票上簽名。
- 正確做法：選有實體店面、可到地政事務所當面對保的合法業者，全程不押存摺、不收證件正本、不預收費用。
提醒：「自然人第二戶貸款利率」高低會依限貸令與個人條件變動；若用房屋二胎補頭期，重點是利率合規、業者有實體店面並在地政對保。
Q：怎麼確認補頭期的民間業者是合法的？
A：看是否符合「不押存摺、不收證件正本、不預收費用、有實體店面」，並願意在地政事務所當面對保、簽正式書面合約。
Q：利率多少算合理？
A：以透明月息計、換算年化不逾民法16%上限即屬合規區間；超過就要立刻停手、換一家。
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關於第二間房貸ptt網友還想問...
Q1：第二間房貸最多可以貸幾成？
依目前規定，第二戶購屋貸款最高成數約為6 成，且無寬限期。若自備款不足，可再評估以第一間房屋辦理二胎，或透過土地借款補足資金缺口。
Q2：名下有房但沒有房貸，買第二間還算第二戶嗎？
一般仍會依第二戶相關規定評估。即使名下房屋已無房貸，再購買第二間房時，仍可能受到貸款成數與寬限期等限制。
Q3：想換屋，建議先買後賣，還是先賣後買？
如果資金較充裕，可以考慮先買後賣，但期間需要同時承擔兩間房屋的資金壓力；若手上資金較有限，則可考慮先賣後買，避免自備款與房貸支出影響原本的資金規劃。
Q4：自然人第二戶貸款成數是什麼？
自然人第二戶貸款成數，指的是自然人名下已有房屋後，再購買另一間住宅時，銀行最高可提供的貸款比例。實際核貸成數仍會依相關規定、房屋鑑價及申貸人條件而有所不同。
Q5：第二間房貸利率會受到升降息影響嗎？
會。第二間房貸利率仍可能受到市場利率與央行升降息政策影響，銀行也會依申貸人的信用、收入、負債狀況及房屋條件核定實際利率，因此不同申貸人的貸款條件可能有所差異。
Q6：夫妻購買第二間房，貸款成數會被限制嗎？
夫妻購買第二間房時，銀行仍會依借款人名下房產、既有房貸與相關規定進行審核，實際貸款成數不會只因改用另一方名義購屋，就一定能取得較高成數。
因此，若夫妻有換屋或購買第二間房的規劃，建議事先盤點雙方名下房產、既有貸款、自備款及還款能力，再評估較適合的購屋與貸款方式。
買第二間房貸款可以找誰辦理？
第二戶房貸銀行推薦怎麼挑？
挑第二戶房貸管道，可從三方面比較：一、利率與加碼幅度，第二戶普遍比首購高，多比幾家較有利；二、成數與自備款門檻，銀行受央行管制多只到 6 成，缺口可用民間二胎補足；三、審核彈性與撥款速度，若信用或財力條件較緊、銀行卡關，民間擔保品借款主要看殘值、免聯徵，較有機會承作。
台新貸款承作房屋二胎、土地二胎，看擔保品殘值不看聯徵，對保、簽約、設定直接約在物件當地地政事務所，不押存摺、不收證件正本、不預收費用。
想買第二間房貸款但還在苦苦找尋貸款管道嗎？買第二間房貸款的貸款管道有除了各大銀行外，更推薦你台新貸款！
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