土地買賣流程如何進行？土地買賣注意事項有哪些？成數、陷阱一次查詢！

想辦理土地買賣，但卻沒有頭緒嗎？在進行土地買賣之前，最好能先了解土地買賣流程，及土地買賣注意事項，因為土地買賣過程非常繁複，預先了解相關知識，有助於土地買賣更有效率、順利完成。

另外，坊間辦理的業者很多，務必要慎選適合的機構，才能保障自己的權益；而有些人想避開高額代辦費用，會選擇私人土地買賣，不論自辦或透過機構做買賣，都必須注意土地買賣陷阱。關於土地買賣流程、土地買賣貸款成數以及陷阱等，本篇文章一次為你總整理！

土地買賣有限制地種嗎？

根據內政部統計，我國土地主要分為三大種類，分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。國家公園土地是不能進行土地買賣的，而其他兩種，則各別有遵循的法規，也依據各土地分類有所不同。

基本上，土地買賣沒有限制地種，民國89年1月28日農發條例修改前，限制只有農民才能購買農地，但修法後，放寬為「農地農用」，就是管地不管人，人人都可以買農地了。

如何賣土地？土地買賣流程怎麼進行？

自行土地買賣流程多久？土地買賣看似錯綜複雜，其實，只要了解土地買賣流程就可以順利搞定。土地買賣主要分為5大步驟：

土地買賣步驟一．是否有經紀業者介入

買賣雙方自行交易：

雙方談定交易價格後，支付訂金並簽訂「不動產買賣契約書」。

買賣雙方透過不動產經紀業交易：

• 賣方與不動產經紀業者簽定委託銷售契約書
• 不動產經紀業者須製作不動產說明書，向買方提出說明。
• 不動產經紀業者須書面明定交付斡旋金之目的，如仲介買賣不成立時，斡旋金應無息返還買方。
• 買賣雙方價金與條件一致時，雙方即簽定「不動產買賣契約書」。

土地買賣步驟二．簽訂《不動產買賣契約書》(支付頭期款)

• 賣方需準備：身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
• 買方需準備：身分證明文件。

簽約時，雙方對契約內容無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立若經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者應指派經紀人會同簽章。

買方支付頭期款，賣方點收並簽收。
經賣方及不動產經紀業指派經紀人所簽的不動產說明書，也視為買賣契約之附件。

土地買賣步驟三．備證與用印(支付第2期款)

• 賣方需準備：印鑑章、身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料，並加蓋專用印章。
• 買方需準備：印章、身分證明文件。

賣方在已填妥的登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方可用任一私章用印。

買方支付第2期款，賣方點收並簽收。
買方如果需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

土地買賣步驟四．完稅(支付第3期款)

1. 賣方繳清土地增值稅款及欠稅費款。
2. 買方繳清契稅款，並支付第3期款給賣方點收及簽收。買方開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票。
3. 買方預定貸款抵付部分買賣價款者，應在通知日期親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額撥入賣方指定帳戶，或交付尾款時，雙方會同領款。

土地買賣步驟五．繳交尾款(支付第4期款)

登記完竣後，買方支付尾款給賣方點收及簽收，賣方將本票還給買方或解除擔保。
辦理產權移轉、抵押權設定登記時，所有與買賣契約有關之費用，買賣雙方均需依規定繳納。

土地買賣流程圖

土地買賣注意事項有哪些？

進行土地買賣需要注意什麼，以下幾點千萬要留意：

一、是否可蓋房屋

每一塊土地都有容積率，規定土地所能蓋設房屋的面積，不同土地使用區，規定也不同。

二、土地產權是否完整

先確認土地產權的歸屬，是個人獨有，或多人共有，並確認土地產權是否有被限制權力行使。

三、土地面積使用率

買賣土地，除了看土地容積率外，也要注意土地的形狀是否不完整、過於分散，土地實際可使用的面積才是重點。

四、注意土地買賣售價

土地買賣查詢可參考實價登錄或政府公告的土地現有價值。

五、一個月內辦妥所有權轉移登記

土地買賣簽約後，要在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記，避免逾期被處罰緩。

共有土地買賣注意事項：

1. 需遵守共有土地優先購買權，先詢問其他土地持有人是否有購買意願。
2. 辦理土地買賣過戶流程時，需簽署共有人不優先購買的切結書，才能登記過戶。
3. 共有人擁有優先購買權利，但若決定購買又反悔時，需負違約賠償責任。
4. 共有人擁有優先購買權，但土地買賣條件包含價金交付、付款條件等約定都是相同的。
5. 若未先通知土地共有人，就將土地賣給第三方，需負擔民事賠償責任。

想做土地買賣貸款，可以找誰辦理？

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• 彈性還款：不綁約、隨時可還；還款方式可選按月繳息或本利攤還。

土地買賣貸款成數是多少？

土地買賣貸款成數，在不同的貸款管道，核貸成數也不同。一般來說，土地銀行貸款成數約為5至7成，農會土地貸款是4至6成，當鋪是6至8成，台新代書的土地貸款額度最高是110%。

影響土地買賣貸款額度的因素：

一般銀行是看土地所在位置、近期買賣交易成交價、公告限制、貸款人的信用狀況與還款能力等。台新代書貸款，主要是看土地的價值，如果土地價值高，核貸成數就會愈高，最高可達市價110%。

小心土地買賣陷阱，這些資訊你要知道

常見的土地買賣陷阱，有以下幾種：

一、農地買賣限制多

做土地買賣之前，如果要購買的是農地，在使用上限制很多，買賣前務必要清楚是屬於農地或耕地、是否可興建農舍、建蔽率有無被移轉...等，以免上當誤入陷阱。

二、是否為可興建的土地

很多土地都是有條件的「可興建」土地。例如，該地是屬於工業用地，卻當作商業或興建住宅使用；可能被最新的都市計畫改成道路或公共設施用地...等。

• 有糾紛的土地：目前尚有訴訟的土地。
• 產權有問題的土地：可能有其他共有人，產權不清楚或有問題。
• 很難賣掉的土地：埋有廢棄物、附近有嫌惡設施、上面有墳墓、有土地汙染等。

關於土地買賣查詢資訊，還有這些！

土地買賣貸款好複雜？台新代書為你詳細解惑！

看到這裡，您可能會覺得土地買賣好複雜，別擔心，有任何土地買賣、共有土地買賣、共有土地分割問題，歡迎諮詢台新代書，為你詳細解惑。台新代書沒有提供土地買賣的服務，但有提供土地貸款。

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