您也有持分土地想要變現嗎？您了解持分土地買賣是什麼嗎？今天這篇文章會帶您認識持分土地的定義、可否買賣以及買賣的流程，整理ptt網友們都在問的持分土地疑問，並且提示您買賣持分土地需要注意的問題，以及無法買賣持分土地的解決方案-持分貸款。
持分土地可以買賣嗎？注意事項、流程持分土地買賣ptt疑問大解析
您也有持分土地想要變現嗎？您了解持分土地買賣是什麼嗎？今天這篇文章會帶您認識持分土地的定義、可否買賣以及買賣的流程，整理ptt網友們都在問的持分土地疑問，並且提示您買賣持分土地需要注意的問題，以及無法買賣持分土地的解決方案-持分貸款。
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關於持分土地...
了解持分土地買賣前，先搞懂什麼是持分土地
許多傳統家庭都具有「祖傳土地要留在家裡」的觀念，因此會將土地的繼承權分給數人，衍生出「持分」的概念。許多擁有持分土地的人，對於手上這筆資源其實所知不多，想要買賣卻又不知從何下手。
其實在執行持分土地買賣流程之前，應該先了解什麼是持分土地。持分土地是指兩個以上的人，共同擁有一塊土地的完整產權，在權狀上會以1/2(兩人持有)或1/3(三人持有)的形式記錄。
相較於完整的土地使用權，持分土地共同擁有土地的情況較為麻煩，持分土地買賣的時候，會需要通知其他持分人或是取得他們的同意，也因此很少有銀行願意承辦持分土地貸款。
公同共有V.S.分別共有
共同擁有持分土地可分為兩種狀態，公同共有及分別共有，不同的共有狀態會影響持分人的使用方式，前者的各持分人共同持有整塊土地，後者則是在有特定比例分配的情形下持有土地，且得以處置自己的部分，關鍵區別在於持分土地是否有比例分配。
了解持分土地的定義之後，就可以思考持分土地買賣的可能性。
持分的土地可以買賣嗎？
持分地買賣是大部分土地持分人關心的問題，那麼持分的土地可以買賣嗎？這個問題取決於上面提到的共有土地類型。公同共有的情況下，沒有每個人的土地占比，因此也無法直接做持分地買賣，若您是公同共有不動產的持有者，請記得您的不動產需要經過分割所有權後，才能進入持分地買賣的程序喔！
反之分別共有已經把持有人的比例分好，無論是土地或房屋都可以單獨出售自己擁有的部分。不過值得注意的是，在出售持分土地時，只要有持分人不同意出售，就要依土地法規定，讓其他土地持分人有優先購買權；但若出售的持分共有人數量、權利超過一半，買賣就依然可以進行。
持分土地買賣流程如何進行？
接下來介紹持分土地買賣流程，主要買賣持分土地有幾大管道：
自行買賣
自行買賣視持分共有情況，可能需要進行買賣前的土地分割， 確認買賣範圍後再跟其他持有人或投資客交易。
法院拍賣
如果所有持分人都同意將土地折現，則可以尋求法院途徑進行持分土地法拍。
委託代書銷售
最省事的方式就是委託代書進行持分土地買賣，不必自己準備繁雜的文書契約，也不用跑地政機關。
委託代書進行持分土地買賣的流程：
- 申請：
持分人由網站或電話向代書機構提出申請，由專員向持分人聯絡。 - 評估：
對目標土地的位置、價格等做評估及規劃，並且整理成報告。 - 審核：
客戶收到代書的評估報告，與代書機構確認法規內容及規劃細節，確認後進行買賣。 - 簽約：
客戶與代書進行簽約，合約內容包含詳細的持分土地買賣規劃及金額。 - 過戶：
客戶端程序完成，代書機構協助尋找持分土地買家，成交後向客戶撥款 ，完成持分土地買賣。
持分土地買賣注意事項有哪些？
由上可知，持分土地買賣不失為一種好的理財方式，但其中也有許多眉角需要注意。
- 賣持分土地：
注意持分性質是公同共有或是分別共有，並遵守土地法的優先購買權規定。 - 買持分土地：
確認土地是否有土地貸款等債務，並確認持分土地買賣的金額是否正確，相關稅金與雜支應由誰支付。
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關於持分土地買賣ptt網友這樣問
Q1：如何購買持分土地？
土地共同持分買賣的管道主要分為三大類別，分別是自己找買家、法院拍賣以及代書機構。
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- 自己找買家：
如果持分人人脈較廣，也熟悉土地共同持分流程，則可以考慮自行尋找買家這個方法。通常會購買持分土地的買家分為兩種，分別是同片土地的其他持分人，或是投資客。
此處需要注意其他持分人在賣家拋售持分土地時具有優先購買權，賣家務必要按照法規通知。投資客則可能是相對資金充裕的買家，較能承擔持分土地的繁瑣程序及耗時。
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- 法院拍賣：
當所有土地持分人意見一致，欲售出持分土地，就可以讓法院介入，整合持分，將完整產權的土地出售，省去個別交易的麻煩以及持分人優先購買權的規定。
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- 委任代書：
如果不熟悉土地共同持分買賣，也不屬於持分人意思一致出售的情況，就可以委託代書操作，除了不需要親自跑繁瑣的文書流程，也可以省去自行找尋買家的壓力。
Q2：是否有持分土地收購店家？
在網路上搜尋持分土地買賣，可以找到協助收購持分土地的業者，並且數量還不少，不過如果是賣家自行尋找持分土地收購店家，必須多方打聽資訊，下決定前再三確認，以免找到不良業者，反而讓土地共同持分買賣流程更加麻煩。
Q3：土地共同持分買賣前需要先分割嗎？
土地共同持分情況分為兩種，一是公同共有持分，沒有明確比例分配，這種情況下需要先與其他持分人進行土地分割才能進入後續買賣的流程。
另一種分別共有持分則已經分配好比例，持分人可以直接自行處理買賣需求，但須記得在賣出土地前應遵守其他持分人優先購買權的法規規定。
Q4：持分土地買賣價格是如何估算的？
進行土地共同持分買賣流程前，需要先對土地進行估價，而估價的評估要點有以下幾項：
- 公告土地現值
- 實價登陸價格
- 土地地理位置
- 土地的形狀、格局
上述幾項都會影響估價結果。
Q5：持分土地可以蓋房子嗎？
持分土地要建造房屋時，原則上需要全體共有人同意。但如果持有土地占整塊土地比例超過三分之二，持分人就可以自行處分或建造房屋。
Q6：與他人共有的持分土地遭法拍，怎麼辦？
如果出現與他人共有的持分土地欠債未還而被法拍的情況，法院只會針對債務人所有部分的持分地進行查封拍賣，因此其他持分人的部分不會更動，只是會變成跟購買者共同持分土地的情況。
若擔心權益受損，則可以利用持分人的優先承買權買下債務人的部分持分土地。在法拍程序開始之前，其他持分人也可以先要求分割土地，只拍賣債務人的持有部分。
無法做持分土地買賣，是否可以貸款呢？
即使有以上許多方案可以供想要買賣持分土地的人參考，有些情形下還是會無法做持分土地的買賣，緊急資金需求下，持分土地貸款就是一個很好的選擇。以台新代書為例，只要提供代書公司持分土地貸款的準備資料，就可以享有超低利率的持分土地貸款。
辦理持分土地買賣的資料
- 土地所有權狀正本
- 物件所有人身份證 （影本一份）
- 物件所有人印鑑證明（一份，有效期限3個月內）
- 物件所有人原印鑑章
- 存摺封面影印本（作為撥款用）
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持分土地買賣之外，貸款歡迎洽詢台新
相信經過介紹，您對於持分土地買賣及貸款都有更深入的了解。雖然目前台新代書並沒有提供持分土地買賣的服務，但如果您有持分土地貸款的需求，歡迎向台新提出需求。
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